经济导报记者 王延锋 时超 青岛 平原报道
未建规划面积9.8万平方米，已建未售现房约3万平方米，挂牌1.9亿元。这是山东省平原县房地产项目“桃园仙居”转让公告中所述的数据。
桃园仙居的开发商，是山东省协和兴盛置业有限公司（下称“协和兴盛”）。该公司实际控制人程宝海，在平原县曾有“首富”之称。
对于桃园仙居被转让的原因，协和兴盛解释称，公司旗下青岛项目资金链断裂，企业无财力继续开发该项目，等等。
那么，桃园仙居是否还有开发价值，协和兴盛在青岛的资金链断裂又是缘于哪个项目，从曾经的首富到“割肉”求生，其间到底发生了什么？经济导报记者就此展开调查。
“烂尾”桃园仙居
5月28日，协和兴盛在某媒体发布广告，称将对桃园仙居进行转让。
协和兴盛称，该项目约3万平方米的已建未售现房可实现短期变现，价值达到1.2亿元。除了9.8万平方米的未建规划面积外，若重新调整规划，提高容积率，可增加5万多平方米的建筑面积。该项目“市值约为3亿元，转让价款让利1亿元以上”。
桃园仙居现状如何？5月31日上午，导报记者在平原县南环路东头找到了该项目，凌乱的状况显示其已陷入“烂尾”。
与旁边已经建成的其他几个小区相比，桃园仙居的卖相并不好。远远望去，尚未完工的楼盘占据了小区内建筑的近半数量；小区南侧正门无人看守，进出的人很少；从小区西面只用一条破网挡住的侧门处，还可以看到里面的大片荒地。
“四五年前就这样了，到现在也没建好，据说是县里让停的，开发商欠了不少钱。”小区内一名李姓业主告诉导报记者，桃园仙居项目开发较早，但在开发一段时间后出现工程停滞现象，现在小区的住户多住在已经盖好的前三排楼内，小区目前无人管理，水电暖等费用也无人收取。
由盛转衰：2009年
作为桃园仙居的开发者，程宝海在当地颇有名气，其早前有平原“首富”之称。导报记者采访当地国土局、建设局、房管局等单位时发现，程宝海的名号远比桃园仙居大，各局负责人在向下属询问项目情况时，多以“程宝海的项目”代之。
谈及程宝海的发家路，平原县的一名企业负责人说，“程宝海一开始并不是做房地产的，而是做跟建筑有关的墙体材料。”依靠当时火爆的房地产市场，程宝海的资本积累速度很快，“后来可能看到房地产利润高，就把主要精力转到房产开发上了。”
桃园仙居本应是能赚一笔的好项目，到目前这个地步让很多人感到不可思议。“当时这块地程宝海是用来建厂的，拿地的时间很早，价格很便宜。”上述企业负责人说。
平原县国土资源局办公室一名王姓负责人向导报记者证实，桃园仙居项目的用地最初确实是用来建厂，其后又转为住宅用地，成本属于较低水平。
土地成本低，但房价上涨却不慢。平原县一房产中介负责人曾宝生告诉导报记者，近几年平原县城房价上涨较快，以桃园仙居附近的房价为例，4年前还在每平方米1700元左右，现在涨到每平方米4000元以上，好的地段，一手房每平方米的价格达到4500元。
那么，这样一个低成本项目，为何会“烂尾”？
导报记者综合多名当地人士给出的信息发现，程宝海的产业由盛转衰的时间在2008年－2009年之间。
据了解，桃园仙居项目2007年开工，并在2008年、2009年前后大量销售，但因资金问题，很快陷入停滞状态。“当时施工方还和他打了官司。”平原县住房和城乡建设局的一名宋姓负责人对导报记者表示。
除了桃园仙居项目，平原县商业中心新世纪商城西侧一栋7层的办公大楼也归属于程宝海，但也已荒置许久。
对于这两个项目被荒置的原因，上述企业负责人透露，“程宝海在青岛也有项目，摊子铺得太大，到处挪钱，结果青岛项目不顺利，运转不开了，就都停了。”
桃园仙居的转让公告表示，公司转让该项目的原因是，其所属青岛一项目投资出现严重问题，“遭遇连累和资金绑架”，资金链断裂，企业无财力继续开发该项目。
那么，这个青岛项目，到底是什么项目？
华天繁华不再
“东有海天，西有华天。”这句青岛的流行语，说的是青岛市曾经最上档次的两家酒店，曾号称岛城酒店业“双骄”。其中的华天，指的是位于栈桥附近的华天大酒店。这家酒店，正是程宝海所属产业由盛转衰的一个重要因素。
6月1日，导报记者辗转联系到程宝海的一名债权人，他讲述了程宝海遭遇的“滑铁卢”。
华天大酒店在青岛曾极盛一时，但由于青岛商圈整体东移，华天大酒店逐渐走下坡路，并最终在2000年歇业。至2005年，青岛即将建设胶州湾海底隧道的消息传来，让华天大酒店再次受到关注。“因为华天大酒店就在海底隧道入口附近，大家都判断，海底隧道打通后，华天大酒店的区位价值将得到提升，也许会再造辉煌。”
在这种背景下，程宝海出手了。当时，风头正劲的他，斥巨资拿下了华天大酒店的经营权，并对其进行再包装，更名为“协和华天大酒店”重新开业。
但程宝海的进入，并未拯救华天大酒店，反而将自己拖入其中。
“程宝海原来是做墙材的，在酒店经营方面并无太多经验。”
导报记者5月31日在现场看到，曾经显赫一时的协和华天大酒店变得锈迹斑斑，酒店大门紧闭，偌大的院落成了某单位的停车场。
“程宝海入主后，虽然投入很大，但协和华天大酒店持续性亏损。硬扛了三四年后，酒店在2010年胶州湾海底隧道贯通前，再次关门。”
6月1日，导报记者致电协和华天大酒店歇业后负责留守的程宝军（系程宝海亲属），他表示协和华天已经歇业多时，目前尚无重新开业的计划。
民间借贷之困
斥巨资投向青岛华天大酒店，没有产生预期收益后公司资金链断裂，并最终连累了在本部的地产项目，这就是桃园仙居被转让的逻辑。而在此背后，还有一个关于融资的逻辑。
“程宝海借了太多人的钱，我知道的债主就有十多个，几百万、几千万的借款都有，因为程宝海还不上钱，这些欠款大都进入了司法程序。”上述债权人说。
中小企业融资难，在程宝海身上有深刻的体现。因银行融资门槛较高等原因，程宝海较多地涉入了民间融资。这在桃园仙居负债中可以看出，目前该项目有债务1.5亿元，其中银行贷款仅为4353万元。
程宝海进行的民间融资，既有青岛当地的一些资金，也有江浙等外地资金。这些民间融资，大部分由债权人从其他处融资而来，融资成本较高，且期限大都较短，甚至只有一两个月。
这样的融资，成本高、压力大，大规模涉入后会给企业带来较大负担，在企业经营好时尚能应付，一旦企业经营不如意，就会出现较大麻烦。程宝海就陷入了这种麻烦。
导报记者从多方证实，自2009年以来，因借款合同纠纷，程宝海陷入了持续不断的债务官司中，很多案子都是来来回回数个回合，持续数年至今尚未了结。
因官司缠身，程宝海旗下优良资产大都已被冻结。上述债权人表示，包括本次要转让的桃园仙居项目，也在相关债权人的抵押、冻结之中。因此，本次股权转让要想成功完成，还需要协调与债权人的利益。
此外，本次股权转让的其他难点还包括，桃园仙居小区的房产证也没有办理。多名业主向导报记者证实，房产证拖延至今尚未发放，早已违背了购房合同中的约定。5月31日，导报记者就此咨询平原县房产管理局，得到的答复是，“这个项目没有办理房产证。”
5月31日下午，导报记者在桃园仙居多次要求工作人员联系采访程宝海，均被拒绝。对于后续进展，本报将持续关注。
|
