政府对“赔地之说”予以否认，但万达以极低价格拿地之谜却难解
李秀中
在酷热的天气里，一群被安置在附近居住的失地农民正在树荫下围观新万达广场的崛起。绵阳CBD万达广场是万达在绵阳的第二个项目，占地337亩，位于绵阳市经济技术开发区，去年年底开工，现在已经修到了13楼。
当地农民称，这块地是政府赔给万达的，因为火车站的涪城万达广场超高影响飞机航行，万达拆掉了几层，政府赔它的。此类说法，本报记者在绵阳从多个不关联的场合和人物处听到，有农民、市民、出租车司机、官员，可见这一说法流传甚广。
不过，绵阳市国土部门人士向《第一财经日报》记者否认了这一说法。绵阳市国土局副局长钟子和称，这个地是通过正常程序出让土地使用权的。那么，究竟“万达削楼、政府赔地”的说法事实如何？本报记者努力寻求真相。
万达绵阳接连惹争议
万达集团与绵阳市政府结缘是在2009年，双方在当年的西博会签订框架协议，万达集团拟投资60亿元参与涪城区南河片区旧城改造。不过，由于拆迁成本高出了万达的接受范围，最终它放弃了这个片区的项目，并有撤退的打算。
此后，绵阳又推荐万达对多个地块进行考察，万达最后看上了绵阳师范学院地块，并在2010年8月签订了项目合作协议，投资30亿~40亿元，占地106亩，其中绵阳师范学院80余亩，另外还有民族中学。
然而，民族中学在香港特区政府的资金援助下进行了灾后重建，2010年3月已经投入使用，民族中学更名为紫荆民族中学。2012年5月，紫荆民族中学被拆除，绵阳市政府投资7000万元迁建民族中学，并被索还香港200万港元的援建资金。
拆除重建的民族中学在去年轰动一时，引发香港方面的质问和普通民众的极大愤慨，涪城万达广场成为争议的焦点。一波未平一波又起。中国民航局又发布消息称“其建筑物顶端和施工塔吊最高点超出机场净空限制面、控制面，已经严重威胁当地机场飞行运行安全”。
但是，涪城万达超高逼停飞机一事直到媒体报道后，绵阳市政府新闻办才在去年6月28日回应称，绵阳市政府将严格按照航空主管部门要求，责令项目部对超高部分予以坚决拆除，确保符合机场净空保护要求。
拆除后的涪城万达广场在今年春节前正式营业，而住宅也已经在今年交房。本报记者在项目地看到，其高层建筑只有20余层，与周边大楼相差不多，并未显得脱颖而出，现在还没有什么人居住，其中的商业街也还没有商户入驻，不过，万达商场倒是人气较旺。
其实，按照当初的项目开发设计，涪城万达广场将高达近100米，最高楼层有32层。绵阳万达项目部的人士向本报记者介绍，现在涪城万达住宅部分最高是26层，有些是22层。当时已经建好了，按照政府要求，有些拆掉了5层，有些拆掉了6层。
超高谁之过
对于政府要求拆除的严词，万达集团方面也高调反驳。万达对外宣传负责人刘明胜当时接受媒体采访时称，“万达广场的所有建筑设计、施工手续都是经过有关部门的审批后修建的，是合法的，并不存在违规”。
前述绵阳万达项目部的人士称，拿地时政府给的规划条件是最高100米，原来实际修的是99米。但是这一高度已经超高，后面经过协调，民航方面测算87米以下安全，现在实际上降到了86米多，这一高度民航和空军都做了批复。
本报记者通过绵阳市国土资源局、绵阳市土地矿产市场管理所主办的绵阳土地矿产交易网查询到，2011年1月，万达以挂牌方式取得的这一地块，其规划条件确实是“建筑高度≤100米”。
根据绵阳市国土局2010年12月10日对于这个地块的出让公告，其土地用途为“商业（兼容居住）”，主要规划指标为：建筑高度≤100米，建筑密度商业≤60%、住宅≤18%，容积率≤5.0，绿地率≥10%。
本报去年5月也曾经报道过，该地块其中一大块，绵阳市国土局在2010年2月10日曾经发布过拍卖出让预公告[绵国土资公告（2010）17号]，其地块用途为“居住（兼容商业）”，主要规划指标为：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容积率≤4.5，绿地率≥30%。
相比较而言，两次公告“拍卖出让”改成“挂牌出让”，“居住（兼容商业）”变更为“商业（兼容居住）”，建筑高度从≤80米提高到≤100米。其中的变更原因外界尚难理清，但是，有一个事实是，2010年8月，万达集团和绵阳市政府签约在此投资。
对于拆除重建学校、超高影响飞行，万达方面表现得颇为委屈。其董事长王健林就曾在接受记者采访时称：“这事和万达有什么关系？我们确实纯粹以挂牌招标摘得土地，拆迁未完成时，我们根本不想摘牌，当地主动引进万达广场，一直承诺没有问题，等我们摘了牌，拆迁出了问题。”
超低价获得土地
当时有人估算，涪城万达广场拆掉超高部分将损失2亿多元，而且万达拥有“理直气壮”的理由，那么，它怎么会心甘情愿接受拆除已经建好的楼层，这部分损失谁来承担？不仅如此，为何在接连出现不愉快之后，万达还会继续扩大在绵阳的投资呢？
有绵阳当地出租车司机就表示，成都也才两个万达广场，第二个也刚开业不久，像绵阳这样的三四线城市为什么也会有两个万达广场？就是因为政府赔了地给万达。本报记者在绵阳采访期间，多次听到“政府赔地”的说法。
绵阳CBD万达广场投资将达100亿元。该广场销售人员还向记者介绍，广场占地337亩，建筑面积127万平方米，涪城万达广场只有45万平方米，是涪城万达广场的3倍那么大。
不过，本报记者在项目地周边看到，这个地方附近除了有个别楼盘有少数人住外，只有两个失地农民的安置小区，还有就是工厂区，道路上人烟稀少。按照规划，整个项目将在2016年完成开发，商场和酒店预计在2015年开业。
对于“政府赔地”的说法，钟子和予以否认，他称：“这个地是通过正常程序取得，按程序出让土地使用权。”
通过绵阳土地矿产交易网可以查询到，万达在去年10月取得了经开区塘汛镇群文村9、10社（A宗）地184393.28平方米（276.6亩），用途为商业（兼容居住）用地，成交金额为2.4亿元，B宗地40366.28平方米（合60.55亩），用途为居住（兼容商业）用地，成交金额为5147万元。
官方信息显示，万达以2.9亿元拿下这337亩土地。不过，其价格却不同寻常地低。A宗地成交价约合每亩88万元，B宗地成交价约合每亩85万元。根据绵阳市政府公布的基准地价，该区域商服用地基准地价为每亩138.67万元、居住用地基准地价为96.67万元。
钟子和表示，国家有规定，没有低于70%，都是合规的。不过，用途为商业（兼容居住）的A宗地价格只有基准地价的63.5%。绵阳市国土局土地利用科李科长称，商业兼容居住，不能完全按照商业或者住宅基准地价算，要按照规划商业和居住部分所占比例计算，这个万达受让地块没有低于基准地价的70%。
即便如此，低于基准地价的土地实际出让价也着实罕见。在绵阳CBD万达广场公路对面公交站台上有绵阳卓信实业开发的“金楠天街”的广告，本报记者通过官方的绵阳土地矿产交易网查询到，卓信实业2009年拿到的塘汛镇镇政府南侧的二类居住用地，比万达地块距离市区更远，其价格就已经达100万元/亩。
在万达所在地块2012年出让一个月之后，更为偏远的塘汛镇中心村地块，其用途为居住（兼容商业）的地块，出让价格为150万元/亩；2010年3月出让的塘汛镇涪沿社区地块出让价格也为100万元/亩。
对于万达地块价格畸低的原因，李科长说：“这个有它市场自己的因素，如果要采访，对于市上重点招商项目（万达项目），必须取得外宣办的同意。”
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