楼市“未来已来”

　　2017年是房地产“大年”，新建商品住宅销售面积和销售额创出新高，但是在这背后，一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑，其中新房成交量同比下降了40%。不过，业内普遍预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化，建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施，将改变未来楼市的格局，如目前多个城市加快共有产权住房的建设。

　　导读

　　链家研究院认为，随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，一线城市的二手房市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。该机构同时指出，“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。”

　　“我们这个区域的房源，这段时间的带看量很少，有时候我一整天都带（看）不了一套。”链家地产北京朝阳区褡裢坡门店的业务员小徐1月4日向21世纪经济报道记者表示，他所在的区域二手房交易明显降温。他本人已经一个多月没有“开单”。

　　就在房地产市场迎来又一个“大年”时，处于调控中心的一线城市，2017年的成交量却大幅下滑。

　　综合官方和民间机构的数据，去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右，二手房成交规模则几乎减半。其中，降幅较大的北京，新房和二手房成交量双双“腰斩”。

　　考虑到全国楼市2017年“丰收”，这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据，2017年前11月，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温，但全年超过2016年的水平并创历史新高，已是大概率事件。

　　这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同，2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。作为调控政策的“发起点和高地”，一线城市却趋于冷淡，供应和需求都较为低迷。

　　大部分分析人士认为，这种情况并不会持续太久。市场容量大、需求有待释放的一线城市，可能在今年的“小年”中有所反弹。

　　“连环单”强化二手房降温

　　截至目前，各地官方尚未公布汇总后的成交数据，但民间机构均依据官方的监测信息予以统计。虽然不同机构的统计数据有细微差别，但均反映出一线城市成交量大幅下降的事实。

　　根据中原地产的统计，2017年四个一线城市合计成交新房（不含保障房）19.23万套，成交面积1875万平方米，两者同比下滑幅度相当，约为40%。二手房方面，去年一线城市成交4001万平方米，同比下滑46.6%。

　　其中，北京的新房和二手房成交量双双“腰斩”。北京新房成交仅为3万套左右，创下历史新低。上海的二手房交易跌幅最大，成交面积为1283万平方米，跌幅接近六成。

　　价格方面，根据国家统计局的数据，截至2017年11月，北京、上海的新房和二手房价格均同比下滑，深圳新房价格下滑，市场动向相对滞后的广州，房价则同比上涨。

　　不过，在2017年，全国大部分城市录得交易量攀升，上市房企销售业绩也普遍向好。虽然年末市场有所降温，但很多城市仍然创下历史新高。

　　中信建投认为，这种情况并不意外。按照该机构的观点，市场的热点已经从2015年的一线城市，转移到2016年的二线城市，到2017年，三四线城市已成为新的热点。这些城市的单城交易规模虽小，却因数量众多而构成“长尾”，并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

　　从某种意义上说，这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始，一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中，一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后，一线城市的调控力度已是全国之最。

　　“一线城市既是政策的发起点，也是政策高地。”1月4日，北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，作为本轮调控亮点的“现售令”、土地交易中的限价、鼓励租赁等措施，均源自一线城市，然后向全国推广开来。

　　但就一线城市而言，调控政策在新房和二手房市场的作用机制并不相同。

　　新房市场的降温，主要是由于“限价令”带来的供应低迷。以北京为例，亚豪机构的数据显示，2017年北京仅有126个项目入市，同比减少154个，月均入市量仅10个项目。这些项目带来商品住宅供应23495套，供应面积342.61万平方米，同比分别减少了16.9%和18.8%，创下自2006年北京执行预售管理制度以来的新低。

　　“过去两年北京诞生了很多高价地，大都准备以豪宅的形式入市。但2017年北京的限价政策十分严格，单价超过8万的项目寥寥无几。”上述房企人士表示，受此影响，很多项目延缓了入市步伐。

　　二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后，部分二手房因被认定为非普通住宅，首付比例从四成骤增到八成，按照北京的房价水平，这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

　　在当前一线城市的二手房交易中，六成以上为先卖后买的“连环单”。该特征也造成一种连带效应，即一单交易的中止，往往引发数单交易受到影响。

　　或重新成市场热点

　　虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”，但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说，形势并不悲观。

　　大多数券商认为，一线城市的市场规模庞大，此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后，成交量继续下滑的空间不大，甚至有可能提升。

　　中信建投就预测，“2018年，一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下，预计销售面积同比增长5%，销售均价同比增长0.5%。”相比之下，该机构认为，今年二线城市的销售面积同比下降3%，三四线城市销售面积同比下降10%。

　　链家研究院认为，随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，一线城市的二手房市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。该机构同时指出，“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法，他认为，今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

　　新房市场的逻辑，仍然取决于市场供应。

在国土部、住建部于2017年4月发文督促后，一线城市普遍加大了供地力度，北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍，北京完成了年度供地计划，供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期，这些土地的相当一部分，将在2018年转化为住宅供应。

　　在供应结构方面，亚豪机构市场总监郭毅1月4日向21世纪经济报道记者表示，2017年北京出让的住宅用地当中，超过40宗含有可售纯商品住宅，且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，未来项目上市速度将有所提升。

　　她还认为，大量限定房价项目的入市，令2018年的房价水平总体可控，有了这些产品的价格对冲，今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。

　　此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目，也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目，开发商大多已经投入了数十亿，甚至百亿；如果是联合开发，开发商也已投入数十亿。”上述房企人士说，资金方面的压力，促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。