2017年下半年起，逐渐有资金流向地产板块。2018年，地产板块集体上涨，地产指数开年上涨9 .92%。万科继续保持龙头地位，涨幅接近15%。

新年伊始，万科已经开启了新征程。凯德近日出售20个购物中心给万科，成为2018年首个震动业内的收购事件。万科高层也表示，未来希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。

大手笔布局商业地产

万科2017年1-12月销售增长显著，行业地位卓越，扩张步伐稳中有进、重点布局二线城市。

值得关注的是，万科董事会主席郁亮公开表示，希望外界对于万科的印象不再是“住宅发展商”。

1月5日，万科联合旗下印力商业集团及TRIWATER基金，收购凯德集团在国内的20家购物中心项目公司100%股权和负债，收购价格83.65亿人民币。本次收购的20家购物中心分布于19个城市，除北京翠微路凯德m all外，其余项目全部位于重庆、成都、郑州、东莞、佛山、淄博等二三线城市核心区域，有效丰富和深化了印力的商业地产业务版图。

万科董秘朱旭1月8日对此次收购做了说明。朱旭称，商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分，印力作为万科商业运营平台，在管理规模上追求的是“数一数二”。20个购物中心中，大部分的项目本来就是由印力和凯德共同开发，基本都位于城市核心商圈，印力对项目有长期的观察、了解，因此对后期的运营有一定的保障，也有助于引入凯德的商业人才。

朱旭也坦承，这种持有重资产的商业运营模式，成本是比较高的，万科也希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。

地产行业相关人士对南都记者称，我们也看到万科此次涉及的项目将保留原有的管理团队。同时，多数项目由印力和凯德集团共同选址开发，保证项目平稳交割，有利于万科在商业地产领域专业的储备和经验的累积。

加码长租，持有公寓10万间“租购并举”是重大制度变革，大型开发商、中介服务商等将成为集中式长租的主导，二手中介将成为分散式长租的主导。通过购入链家股权，万科也提前加码长租公寓领域。

万科董事会主席郁亮1月2日表示：“万科将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会。”从高层的表态来看，万科正通过房屋租赁业务来达到租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

不过，租购并举的制度从落地走向成熟完善还需时日，参与者的运营能力也将面临更多考验。长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题。

朱旭介绍称，万科自2014年便已开始发展租赁住宅，至今已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间，出租率达95%以上，但她也指出运营中的困难。“如果以重资产的模式持有，自有折旧等方面的成本会比较高；如果纯粹做轻资产运营，后期就无法享受到资产增值带来的收益，”因此，万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破，准许发行REITs，实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。

“目前，房企的主要资金来源依然比较窄。未来十年，开发商的资金来源将会出现两大趋势，其中之一就是资产证券化规模迅速扩大。第二是预售房款和开发贷二选一，从而降低房企杠杆。通过租赁住房获取资金将成为房企间拉开竞争差距的重要助力，对于地产行业而言，资金为本依然是房企的发展之源。”一位券商分析师对于房企未来长期资金来源通过资产证券化来实现信心满满。

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今年或是地产股的超额收益区间

周期性调整阶段对万科这类龙头股更有机会

自2017年下半年起，逐渐有资金流向地产板块。2018年，地产板块迎来集体上涨。地产指数今年以来上涨了9.92%。

“在周期底部前1-2个季度，地产股会出现超额收益的机会，此时对应于行业量稳价跌，目前应是最佳的进场机会。”招商证券分析师称。他表示，短期在调仓切换的背景下，市场资金对相对收益的偏好也开始倾向于房地产。

南都记者采访多位机构投资者。其中一位私募基金总经理对南都记者表示，去年三季度，地产标配是5个百分点，实际配置3个百分点。目前的走势，不排除是机构在补仓。

“龙头房企在周期调整和底部阶段，较板块而言上涨更加明显，本质上和公司模式相关。以万科为例，资金的管理能力加上下游的议价能力，以及整体系统的协调能力维持较高的毛利率和利润率，2017年万科上涨不错的区间刚好是对应行业总量调整的时间，所以不是所有龙头房企都会受益集中度的提高，万科这类公司更加受益。”地产分析师向南都记者表示。

该分析师也更倾向于2018年上半年还是周期性调整阶段，同时对于万科这类股票更有机会。

对于本轮地产股超额收益行情会延续多长？“根据历史上超额收益区间和行业周期关系来看，起码今年前3季度都具备较好的超额收益区间。但是，因为股票弹性较大，短期上涨或许有些过猛，这也意味着超额收益区间内，股票出现调整反而是较好的布局点。”上述地产分析师称。

事实上，2017年由于区域调控政策的力度和范围不断提升，一线房企在经营上与资金上的优势体现得更为明显。行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。“地产行业集中度是长逻辑也是结果。从2011年或者更早的时候，行业集中度已经提高，而且在周期调整阶段更加明显。”招商证券地产行业分析师赵可表示。