[ 新城控股(39.160, -0.06, -0.15%)高级副总裁欧阳捷认为，都市圈是以轨道交通为纽带，以科技产业新城和特色小镇为星罗，以人才导入为核心，形成产业竞争优势和消费升级优势，实现产业与人口的转移和腾笼换鸟 ]

　　深圳一名年轻人分享了一个后悔的决定。2014年年中，东莞凤岗一个楼盘搞促销，新房均价7500元/平方米，但是他拒绝了。3年后，他开车路过，见到小区楼下清一色粤B车牌，二手房均价迫近3万大关。

　　越过市界碑便是家，深圳无人不知那个楼盘。经过多年铺垫，深圳的城市居住者早已对“双城记”的话题见怪不怪。

　　难以承受深圳高房价的购房者，选择去东莞、惠州或中山，在调控政策的引导下，完成了购买力的再分配。数据显示，2017年深圳新房成交面积创十年新低，而没有限购的惠州成交量超深圳、东莞、中山总和。

　　临深区域房价上涨，归根结底是城市化的红利。一线城市人口和购买力外溢，都市圈的轮廓日渐清晰。

　　在粤港澳大湾区的战略引导下，临深城市风采次第绽放，有主动为之，也有现实的妥协。但临深有临深的达摩克利斯之剑，它们的羽翼未丰满如一线城市，但调控并不会因此绕开。

　　莞惠中楼市的深圳影子

　　2017年，深圳新房的供应面积、成交面积、供应套数、成交套数均创下近十年的新低。

　　繁荣落在另一个城市。乐有家发布的深莞惠中楼市年度报告显示，2017年，一手住宅供应量仅惠州增长，从2016年的1082万平方米增加至1431万平方米，环比上涨32.3%，而深圳、东莞、中山均下降。

　　2013~2017年五年来，惠州供应量均为上述4城第一。2017年惠州一手住宅销售面积为1392万平方米，环比下跌10.8%，供需面积接近。

　　即便销售下跌近一成，惠州一手住宅成交量还是超过深圳、东莞、中山总和1107万平方米。

　　这串亮眼数字指向调控政策，目前，惠州仍是少数没有实行限购政策的城市。与之对比，深圳限购，非户籍人士购房需要缴纳五年社保，东莞的期限是一年，中山是半年。

　　调控强调分类、因域施策，以提高精准性。惠州祭出的手段是限售，新购买的商品住房（含一二手）需取得不动产权证满3年方可转让。

　　中山的反应同样明显。在“限购+限签+限价”模式下，中山楼市反转，一手成交总面积为284万平方米，环比下降72.3%，2017年全年预售大幅下滑至514万平方米，达历年最低点。

　　与此同时，中山新房库存量高企，至2017年末，达到65531套，环比上升63.3%，去化周期达到40.5个月。而同期，惠州的去化周期为4城中最短，为7.6个月，东莞为10个月，深圳为13.2个月。

　　这个市场呈现出令人不解的一面，尽管成交低迷、库存量高企，但一手住宅成交价格上扬，套均总价已从2016年的77万元上升至2017年的94万元。

　　来自中山当地的楼市观察人士向第一财经表示，“受‘深中通道’规划影响，火炬开发区等临深镇区市场热度最高。”

　　片区成交上，东莞、惠州有近似的表现，临深片区主导市场。在惠州，聚集了最多深圳购房者的大亚湾区成交量遥遥领先于其他各区县，是唯一一个2017年全年成交量超过3万套的区域；在东莞，塘厦、凤岗等临深镇街均价全市最高，为18951元/平方米。

　　过去5年，东莞、惠州与中山，抢占了大部分的深圳购买力，从深莞惠中一手住宅成交走势来看，深圳、东莞的成交高峰出现在2015年，而惠州与中山则是2016年。

　　乐有家数据显示，惠州购房者常驻城市中，有58.6%是深圳，惠州本地的只有31.5%；而东莞57.3%购房者来自深圳，36.8%是东莞本地人；至于中山，购房者常驻城市中，有51.4%属于深圳。

　　双城生活成为可能

　　在深圳工作的准购房者赵丹丹可能成为遁走惠州大亚湾的一员。她告诉第一财经，日前刚坐高铁到大亚湾看了数个楼盘，“我从深圳坐高铁去大亚湾，不到30分钟就到了，高铁票价30元左右。最大的感受是近，且便宜。”

　　在深圳只够买套单间的钱，在大亚湾可以买套大三房。赵丹丹分析过利弊：这两年大亚湾的配套逐渐完善了，房价也便宜，但在大亚湾安家的话通勤时间成本太高。她表示，只要在深圳买得起房，就不去惠州。

　　实际上，她目前还在犹豫，是要深圳的一张床，还是要大亚湾的一套房。深圳有数不清的赵丹丹，这个话题早已成为群体性焦虑。十年前，就有购房者撤到临深城市，双城生活已非新鲜事。

　　大亚湾曾一度是睡城，那些漆黑的晚上，极低的亮灯率让购房者反复自我怀疑。随着越来越多开发商进驻，不仅大亚湾，东莞凤岗、塘厦等临深片区配套改善，购物中心、学校陆续进驻，临深片区已可生活。

　　以惠州为例，2017年，全市住宅用地挂牌95宗，环比减少15宗，尽管挂牌宗数下降，但土地面积环比上涨6.4%达254.39万平方米。同期，住宅用地总金额高达129.04亿元，环比上涨113.5%，平均地价上升至5008元/平方米。

　　还有部分土地成交发生在收并购市场。2017年年中，禹洲地产收购五经集团旗下项目，自此进入惠州市场。

　　接受第一财经采访时，禹洲地产董事局主席林龙安表示看好粤港澳大湾区的发展，在集团战略层面，将粤港澳大湾区定位为收入贡献的第二大城市群，第一大是长三角城市群。

　粤港澳大湾区涵盖香港、澳门和珠三角的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门等9个城市，面积达到5.6万平方公里，人口达到6600多万，GDP总量超过14000亿美元。

　　重仓粤港澳大湾区的还有万科、龙光、佳兆业等房企。

　　城际轨道的飞速发展，交通改善，使小时生活圈成为可能；另一方面，粤港澳大湾区的资源整合与共享使得深圳进行产业升级，湾区内各城市之间的资源和功能配置也将得到优化。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，都市圈是以轨道交通为纽带，以科技产业新城和特色小镇为星罗，以人才导入为核心，形成产业竞争优势和消费升级优势，实现产业与人口的转移和腾笼换鸟。

　　不少人士笃信都市圈的发展，近两年，房企有意朝深圳周边城市布局。因房价而起，大湾区内人口、配套、产业或将面临再分配。但在此之前，购房者先凭一己之力，去临深安放一张床。