房地产市场交易的低迷,并未全面阻碍房企的拿地热情。规模诉求与高负债重压之下,房企不得不以加快增加储备土地,同时加快项目周转速度的模式来寻求发展。

据中原地产研究中心统计数据显示,2018年1月份,50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%。

另据克而瑞统计显示,2018年1月份,10强房企新增土地货值高达3196亿元。与此同时,据同策研究院统计,TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。

同策研究院认为,这几年,随着房地产行业集中度的不断提升,竞争日趋白热化,龙头房企在高门槛下的拿地优势正不断凸显。从土地市场表现也可以看出,大企业正跑得越来越快。

土地溢价率走低

从土地溢价率来看,大部分城市土地溢价率保持低位,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

中原地产首席分析师张大伟认为,全国多城市土地成交金额依然处于高位,特别是一、二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。即使有流标地块出现,也主要是因为其有多重复杂的属性,导致房企拿地意愿不强。加之最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块持相对谨慎的投资态度。

不过,同策研究院认为,随着调控深化,开发商拿地热情或多或少还是受到了影响。相较于2017年12月份,2018年开局,土地市场整体出现了降温迹象。从环比情况来看,土地成交金额、成交面积纷纷走低,成交地块也以“低总价、低溢价”为主要特征。

更重要的是,当下处于房价低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度相对较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益,算得上是拿地的好时机。

克而瑞表示,从房企的拿地和销售表现来看,今年规模房企的竞争依然激烈,1月份新增货值上百亿元的企业有20家,而销售金额上百亿元的则仅有17家,土地市场上的竞争未来传导到销售端,将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

房企加速补库存

不过,开发商仍要谨慎寻找拿地机会。如果开发商资金面充裕,在核心城市拿地收购或可实现超车;若资金面偏紧,则要进入风险较低的企业。

同策研究院认为,在城市选择上,在去年一、二线城市政策高压与土地成本提升的影响下,都市圈三、四线城市获得了溢出效应,不少开发商绕道三、四线城市寻求补仓,从而带动三、四线城市土地热度提升。不过眼下,不少三、四线城市已经告别“去库存”压力,一些城市甚至在过热过快发展下房价“泡沫化”,地价也已经大涨。在这一背景下,预计2018年三、四线楼市成交将进一步分化,开发商进入三、四线城市将更审慎,土地市场整体表现也将出现一定回落。

总体来看,2018年房企的拿地布局机会,一、二线城市具备较好拿地机会,也具备较好并购机会;此外,一线城市、强二线周边的三、四线城市拿地机会也相对看好,而其他三、四线城市则不容乐观。

不过,从克而瑞统计数据来看,有些三、四线城市仍旧是房企开年首月拿地的重点关注地。从新增土地货值榜单可以看出,一些地方性企业计入了该榜,可见其开年拿地较为积极。

不过,从各梯队房企在百强中的集中度来看,未来百强内房企的规模还将继续分化,尤其是销售金额TOP11-TOP20的规模房企,其销售金额集中度为15%,但企业的新增货值集中度却达到22%,二者相差7个百分点,因此未来TOP11-TOP20的房企排名还有较大的调整空间。

值得一提的是,旭辉、世茂、中南、远洋、首创几家本月拿地较猛,这些房企的拿地销售比均在1.5左右,约为TOP50房企平均拿地销售比的3倍。如中南置地1月份销售金额为65亿元,而企业同期新增土地价值为137亿元,是其销售金额的2倍。远洋的拿地销售比明显领先于其他TOP50房企,新增货值也是其同期销售额的2倍。

对此,同策研究院认为,规模战之下,市场集中度提高,房企“不进则退”,做大做强是当下房企的主流选择,因此规模房企纷纷表现出激进拿地的态度。尤其是前两年持续去库存的目标下,大部分房企也需要积极补库存。