◆导报记者 杜杨 济南报道

    本月初，广州市4家国有银行同时执行首套房贷利率上浮10%起、二套房房贷利率上浮15%。济南的情况亦是如此，且银行还普遍延长了放款时间，提升了房贷门槛。
    收紧银根源于市场过热，但8日经济导报记者调查发现，济南不少售楼处门可罗雀，有的甚至关门歇业。
    楼市“不旺”、银根紧缩，这看似违和的两者在受访业内人士看来却很正常。房地产专业咨询机构——世联行山东区域总经理朱江对经济导报记者分析称，“银根紧缩的背后是购房者依然旺盛的居住与投资需求。被节日暂时压抑的这些需求，在节后或掀起市场小高潮。随着去年下半年开工项目的集中入市，房源告急现象将会在今年下半年扭转，‘刚需族’可着眼于这个时间。”

市场冷清

    万科龙湖城市之光占地17余万平方米，是济南历城区的一处大型住宅楼盘。8日，经济导报记者调查发现，这里紧邻正在施工的R2号线一期。该楼盘资深销售顾问张欣玉告诉经济导报记者，“未来凤鸣路断头路也要打通，我们项目便利的交通是无可比拟的。”
    经济导报记者在济南房地产网搜索“热门楼盘”发现，万科龙湖城市之光排名前五，不仅其售楼处仍在营业，且还有房源在售。其余几个热门楼盘，如财富壹号融悦除2号楼的挑高LOFT公寓外，早在去年9月就没有住宅销售了；万科海右府仅剩一套300平方米的别墅在售；中铁银座尚筑售楼处则已经放假。
    即便如此，目前万科龙湖城市之光还是出现了在售房源不足的情况。“目前我们还有几套125平方米的改善型户型。”张欣玉表示，“这些户型是小高层，公摊只有17%，且户型方正，非常适合改善型需求。”采访过程中，经济导报记者注意到，先后只有3名市民前来看房，此般访客密度难说市场火热。
    随后，经济导报记者顺着正在施工的R2号线走了一遍，发现沿途有两个售楼处已关门停业，只有飞跃大道西口的“泉世界·壹品”售楼处仍在营业，但也是门可罗雀，且在售户型也仅剩“改善型”住房。
    如此看来，目前济南楼市“供需两不旺”的态势比较明显，市场看起来确实很冷清。

需求一直在

    一边是市场的“供需两不旺”，另一边则是银根紧缩，目前济南的国有银行房贷利率最少上浮10%。
    据了解，2017年初济南首套房房贷利率还能享受8.5折优惠，但很快各银行就开始上调利率，至年中已经普遍上调至9.5折。而到了去年下半年，各银行的利率折扣基本取消，首套房的房贷利率普遍上浮5%-10%，而现在来看还有上浮的迹象。
    除了利率上浮，上述受访人士表示，目前房贷从审批通过到放款至少要一个月时间，而去年上半年往往半个月就能放款。这说明，对于房贷，银行方面正在悄然收紧。
    银根紧缩是否促成了济南房市的“遇冷”？“主要还是临近年底，不少潜在的购房需求被放到了年后。”张欣玉表示，“对于开发商来说，目前的房贷政策仅仅延迟了回款；但购房者的需求一直都在。”
    购房的需求一直都在——持此观点的还有朱江。他说，今年1月济南房地产市场反响很好，所以现在市场供需两不旺“只是暂时性的。”
    根据济南住建部门的统计，在1月16日数据缺失的情况下，今年1月济南网签商品房还是达到13162套，同比增加2458套；而万科龙湖城市之光在1月27日也推出102套户型为95平方米的三室户型。
    经济导报记者8日造访时发现，这102套住宅早已销售一空，这说明1月份济南楼市反响确实很好，故而朱江才做出上述“暂时性”的判断。而且在他看来，“春节后济南楼市会有反弹，可能会掀起一个小高潮。”
    这一预测，也与张欣玉“购房需求放到年后”的表述一致。

小户型有价格优势

    如上所述，济南购房的需求一直都在，而“市场遇冷”的表象是基于小户型一经推出就被“秒”掉了。“所以，现在‘改善型需求’还有观望的余地，但‘刚需族’必须抓紧时间。因为小户型住房有价格优势，非常适合投资。”朱江建议购房者如此选择购房策略。
    本应用于满足首次购房居住需求的小户型，现在却可能被用来投资，这印证了目前银根紧缩的必要性。不过在银根紧缩之下，“刚需族”也确有被误伤之虞。济南房地产网总经理柳廉恒表示，目前趋紧的信贷政策总体合理，“如果在此基础上，再针对刚需实行差别化政策，效果会更好。”
    柳廉恒的设想并非没有根据，住建部就曾提出2018年房地产市场要针对各类需求实行差别化调控，而据上述银行业内人士透露，“济南银行的各种放贷指标或有所优化，首套刚需及改善性住房将得到支持。”
    虽然“刚需族”未来或得到差别化房贷支持，但至少目前还面临挑选余地过少的尴尬。朱江建议，可将目光瞄准今年下半年，“届时2017年下半年的集中供地，将会在2018年下半年形成供应量。”
    经济导报记者调查发现，2017年济南市本级土地供应总量为24577亩，但上半年供地仅2000余亩，这说明供地集中发生在去年下半年。按照开发商拿地后建设8个月才能售楼计算，济南房源集中入市将出现在今年下半年，这与朱江的建议吻合。
    就在前两天，济南高新区创新谷的一宗居住地块首次以限房价土地的形式出让，未来房屋售价不得超过1.1万元/平方米。按照8个月的建设周期，今年年底济南首批“限价房”将入市，届时“刚需族”的选择面将更宽。