2月7号，南京公开拍卖了5块70年产权的租赁型住宅用地，起拍楼面地价仅2500元/㎡起，最高的也不到2900元/㎡，最终全部底价成交。

根据土地交付条件，本比出让地块为“租赁住房”项目，用地总面积17.95公顷，实际出让面积16.79公顷，出让起始价总额10.47亿元，出让年限70年，预计可建设租赁住房38.52万平方米。

根据出让公告，这5幅地块全部都是二类住宅用地，要求本批次地块均为租赁住房用地，地块上所建房屋，不得销售，不得分割转让，不得分割抵押。

和普通住宅地块相比，本次推出这些地块的区域的楼面地价一度达到了22000元/㎡ —— 27000元/㎡，而在2017年12月，这些区域推出的地块地价虽然有所下降，拍卖的楼面地价还在14000元/㎡。

也就是说，本次拍卖的这几幅租金住宅地块，地价仅有周边商品房地价的1/5 —— 1/10。所以，当舆论惊呼土地价格暴跌80%的背后，就是租赁住宅用地跟普通商品房住宅用地的价格差80%!

这高达80%的价格差，就是大家惊呼的原因，更惊呼出来房价中的本质。

通常房价的组成，由三部分构成，分别是居住属性，权益属性和投资属性。

1、居住属性，就是大家通常所说的挡风遮雨睡觉休息的功能，而出租的价格也就是这种居住属性的货币体现。

2、权益属性，也就是房子给业主带来的非居住功能，比如住宅中上学资格，落户资格，商住公寓中的注册公司地址等等。

3、投资属性，就是未来升值后的盈利归属，也就是说房子涨价后未来转让价格中盈利的收益权。通常我们也把投资属性叫做预期价值。

本次南京拍卖的住宅租赁用地，属于70年住宅范畴，也拥有上学资格和落户资格，从而说明拥有居住属性和权益属性，唯独因为不能转让，所以也就没有了投资价值。

而租赁住宅价格跟商品住宅价格的差价，也就是本次租赁土地比商品住宅土地低的80%价格差，恰恰就是投资属性的价格，更确切的说，就是代表南京商品房的房价中的80%就是未来涨价的收益。

而八成都是未来涨价的收益，标志着未来如果房价不涨，那么这八成的资金就是无用的投入，再极端的说，万一未来房价下跌了，那么投资价值就是亏损的。

为什么大家愿意付出这80%投资价值去买房，而不愿意只花20%的钱去仅仅获得居住属性和权益属性，放在本次南京拍卖就是底价成交，也就是仅仅满足政府出让土地的底线价格，这就说明投资价值占比越大，大家对未来预期的期望值就越高。

而中央反复提到的“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里面住就是居住属性和权益属性，而炒的就是未来预期的投资属性。而本次南京出让租赁住宅土地，就是在落实房子不是用来炒的定位的同时，测试了市场对投资属性的期望值。

不仅南京推出本次租赁住宅土地的结果是只有商品房土地价值的20%，去年上海拍卖的租赁住宅用地也仅仅是商品房价值的七分之一。而唯独北京万科拿海淀永丰地块时因为价格太高，让万科总滋生着包装后卖出的压力。最终一次次失去这种转让机会现在还套在手里。也正是因为万科尝试了多种转让可能都被叫停，所以才有了南京租金用地只有商品房用两成的结果。

而投资价值的本身，就是预期不断兑现的货币体现，就是泡沫是否能够延续的问题，更确切的说就是是否能够通过未来不断增加的居住功能价值加权益属性来保持泡沫的存在。

而南京租赁住宅的土地价格跟商品房土地价格差，就是80%，标志着未来觉大多数的人对南京的城市化进程的判断还会加快，或者说还会不断有外来高端人口的大量流入。

如果高端人口不断流入南京，那么这80%的溢价也就是投资价值，就会不断通过租金的上涨来填平。反之，如果租金始终无法跟上，也就说明高端流入人口没有流入，那么未来溢价填平的可能就非常小，说明投资价值兑现的可能性很小。

本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。