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去年以来，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，打击房地产投机行为。在各种调控措施中，“限售”因能更加精准地“掐住”投机者“七寸”，令其资金链在三四年内难以松绑，进而维护楼市正常交易秩序，而被多地采用。

3月21日，《每日经济新闻》记者从安徽省阜阳市阜南县政府官网获悉，该县拟出台《阜南县关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）（讨论稿）》（以下简称《讨论稿》）。《讨论稿》显示，阜南县拟对商品住房实施“限售”，其中阜南县户籍居民购买新建商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民购买新建商品住房8年内不得上市交易。

《每日经济新闻》记者注意到，上述《讨论稿》于去年11月22日由阜南县政府办公室下发。3月21日下午，记者向该县政府办公室人员求证时，对方表示目前《讨论稿》还处于讨论、征求意见阶段，并未最终正式对外发布。值得注意的是，若上述“限售”政策正式发布，阜南县将成为除海南全省外，全国首个实行限售的县城。

拟加入“限售”严控投机性炒房

上述《讨论稿》指出，该《讨论稿》的出台，是基于“贯彻执行上级房地产市场调控政策，合理引导住房需求，强化全县房地产市场监管，切实保障广大购房群众的合法权益。”《讨论稿》将主要从严格落实房价备案制度、实行住房限购政策、实行差别化住房信贷政策、严格控制投机性炒房、加强房地产市场监管等五方面着手。

《每日经济新闻》记者注意到，在严格控制投机性炒房方面，《讨论稿》明确要求，阜南县拟对商品住房实施“限售”，其中阜南县户籍居民购买新建商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民购买新建商品住房8年内不得上市交易。起始时间以购房人缴纳契税时间为准。

值得注意的是，5年和8年的限售期限，放在全国来说，都算得上足够严。据《每日经济新闻》记者不完全梳理，截至目前，全国已有超过50个城市实施“限售”政策，限售时间从2年到10年不等，其中绝大多数城市执行的是2至3年不等的限售期限，仅有河北省保定市、广东省珠海市出让的个别特定地块等要求限售10年。

此外，上述《讨论稿》还提出，要实行差别化住房信贷政策，对购买二套、三套住房的，加强购房信贷管控力度，扶持刚性购房需求；要加强房地产市场监管，严查商品房销售价格违法行为，对未在取得预售证10日内一次性公开销售全部房源、捂盘惜售、炒卖房号等行为进行严厉查处。同时，《讨论稿》还拟对商品房开发经营行为进行规范。

今年全县棚户区改造8830套

据了解，阜南县为安徽省阜阳市下辖县，位于安徽省西北部，人口约170万人，约占阜阳市总人口的1/6。数据显示，2017年，阜南县GDP为161.8亿元，同比增长7.7%，GDP规模约占阜阳市的1/10。城镇居民人均可支配收入25423元，农村常住居民人均可支配收入10196元，同步分别增长8.2%、9.3%。

阜南县虽为人口大县，但主要经济指标在阜阳市排名较靠后。阜南县政府官网显示，2017年上半年，该县GDP增速7.4%，在全市8个县、市、区中位居末位；规上工业累计完成值22.7亿元，同比增速8.5%，位居第六位；固定资产投资64.7亿元，同比增长29.8%，位居第5位。

尽管主要经济指标在全市排名靠后，但阜南县的房地产投资却保持高速增长。2017年上半年，该县房地产投资15.6亿元，同比增长112.8%，位居全市第2位。

《每日经济新闻》记者注意到，阜南县房地产投资快速增长，与该县大力推进的棚户区改造不无关系。该县政府工作报告显示，2017年阜南县完成棚户区改造12131套；完成征迁350万平方米，是2016年的2.3倍。而2018年，该县计划完成棚户区改造任务8830套；完成300万平方米的征迁和拆违拆旧任务。

在棚改的刺激下，阜南县楼市呈现火热态势，该县房地产交易数据也印证了这一点。

根据该县政府官网《2017年阜南县1~12月经济运行情况》“房屋销售面积情况表”的数据，2017年阜南县房屋施工面积174万平方米，同比增长54%；房屋竣工面积7.5万平方米，同比增长77.8%；批准预售面积43.8万平方米，同比增长398%。销售方面，全年实现商品房销售面积49.6万平方米，同比增长34.4%；商品房销售额26.2亿元，同比增长49%。而在库存方面，至年末，待售面积8.4万平方米，同比增长17%。以此估算，该县楼市库存去化周期仅约2个月。

“阜南县对本地人和外地人给予5年和8年的限售期限，主要是为了防范房地产投机炒作风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“同时，阜南县针对首套房、二套房、三套房采取差别化的信贷政策，有效把控信贷资源，在一定程度上既可保障刚需群体的购房需求，又能有效打击投资投机需求，对促进房地产市场稳定是有益的。”

据了解，阜南县2018年计划出让土地195宗，总面积12578.66亩。其中，住宅用地42宗，总面积7110.7亩。

三四线楼市走势将出现分化

近两年，在一二线城市楼市强调控，三四线城市楼市去库存以及棚改推进的背景下，三四线城市的楼市迎来“高光时刻”，三四线城市土地出让和地价数据也能印证这一点。

中国指数研究院数据显示，2017年全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。分城市看，一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速分别为47%、17%、75%；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。可以看到，三线城市土地市场表现亮眼。

“之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。”中房数据研究院院长陈晟告诉记者。

易居研究院也认为，棚户区改造是带动三四线商品住宅销售、利好去库存的有效手段。2015年棚改货币化安置面积达1.5亿平方米，2016年为2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%、18.2%。

值得注意的是，此次阜南县出台限售政策，也是除海南全省外，全国首个出台限售政策的县城，阜南县的楼市调控意图明显。而这又是否意味着未来三四线楼市走势将出现分化？

“今年棚改计划为580万套，一些得不到棚改资金支持的三四线城市，在信贷偏紧的背景下，这些城市的楼市将会面临一定风险。”陈晟认为。

“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市楼市出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市投机需求旺盛，需要积极抑制房价快速上涨。”严跃进表示。他还认为，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。