中国城镇化时代已经进入一个拐点，而且这个拐点比很多经济学家预计的要早得多。为解决当前房地产市场特殊的脆弱性，建议：一是多渠道供给；二是多形式来疏导；三是多工具联调。

本报记者 王松才

3月24日，由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2018经济峰会在北京钓鱼台国宾馆举行，在当天下午举行的主题为“城市群与房地产市场新方位”的分组会上，国务院参事室参事、住建部原副部长仇保兴表示，中国城镇化时代已经进入一个拐点，而且这个拐点比很多经济学家预计的要早得多。

在分析当前房地产市场的特点时，仇保兴认为，当前房地产呈现出两个显著特点：一是冰火两重天。一线城市房地产市场火热，三四线城市房地产市场冰冻期长。二是在一线城市中间，出现了一种特殊的现象，房价上涨被遏制住了，但是在某些城市出现了二手房跟新房价格的倒挂，这说明我们现在价格的稳定是被行政手段压抑住的，这种状态是不可能持久的。正因为如此，国务院正在制定中长期健康发展的调控手段。

仇保兴强调，要充分认识到一线城市房地产市场一些特殊的脆弱性。

第一，脆弱性是人均住房面积国际间的比较。欧洲货币基金组织前年发布的报告指出，当一个国家越过城镇化峰值以后将进入拐点。像德国、法国、日本这些国家人均住房面积为35—40平方米，那么我们国家现在也已经达到这个数字了，就是说宏观上我们国家并不缺乏住房，这一判断是由众多国家的住房数据来支持的。这就说明中国的城镇化时代已经进入了一个拐点，而且这个拐点比很多经济学家预计的要早得多。农民工进城数量也在减少，这一点我们要清晰地认识到其脆弱性。

第二，在老百姓的资产中，房地产占多少比例呢？中国老百姓的资产，大部分是在房产里，是国际上房产资产属性最多的国家之一。这样一来，我们很多的调控工具都受到一些制约，如果房价出现大幅度下跌就成了问题。

第三，一线城市的金融存量极度不均衡。

第四，很多地方政府有拿房地产提振经济的习惯。但城镇化出现拐点的时候，再用房地产来提振经济，就是止渴，出现的副作用非常大，造成的空房、空城、鬼城数量非常多。

第五，金融的衍生产品可能会把杠杆极大地放大。

第六，炒房比例相当高，特别是一线城市，这就构成了我们国家房地产市场的脆弱性。

如何来解决这种问题呢？仇保兴认为，有三点是有共识的。第一，多渠道供给，不仅在供地上，而且在形式上要提高供给能力。第二，多形式来疏导。除了租售并举之外，在欧盟国家就提倡住房合作社。中央经济工作会议上强调了住房合作社，就是没有房的人组织起来平等购地，国家给予一定的政策倾斜，基本上就能达到我们所说的租售并举。第三，多工具联调。房地产是极端不均衡的，极端有风险，应该把我们传统的集中调控转化为分散调控，行政手段调控转化为货币手段调控，用税收、货币手段来调控。从中央政府调控转变为地方政府调控。这样房地产发展过程中顺周期的比重下降，逆周期的比重逐步提高，房地产和城镇化就会更加健康地发展。