管窥2018房地产新风向

　　进入年报季，近期房企年报发布正酣，3月27日万科招商发布年报后，主要房地产企业的年报发布基本结束。过去一年的房地产市场，经历了前所未有的调控力度，同时规模再创新高。而面对2018年，龙头和标杆房企则普遍呈现谨慎姿态。在这背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆，以及进入“租购并举、住有所居”的新时代。

　　在提及2018年的策略时，龙头和标杆房企都对销售规模的扩张慎之又慎，反之区域型房企则依然非常进取；但是，他们的重仓位都不约而同放在城市群和都市圈，华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。而由于房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，使得房企的资金状况趋于紧张，在业绩会上房企们也大多将“降负债”作为一个重要的财务目标。资产证券化则正在成为其资金来源的重要方式，开年以来，已经有不同品种的产品发布。降低开发商杠杆是长期趋势，未来利用资产证券化融资能力的差异，或将重塑房企的竞争格局。 （林虹）

　　导读

　　经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　3月份密集的房企年报披露过半，在2017年一片大好的业绩总结之后，超大型房企和标杆房企表达了他们的谨慎，甚至是忧虑。

　　“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”3月27日，万科董事会主席郁亮抛出了这一论断。

　　作为行业风向标，万科的观点代表了一些大型房企的看法。而万科不设销售目标的做法，也被更多房企借鉴。

　　硬币的另一面则是，中国城市化进程还未结束，房地产行业的规模化竞争也在路上。一些区域型房企还在加速扩张，争取早日跨过千亿、3000亿的门槛。在2018年，类似泰禾、新城控股(33.790, 0.48, 1.44%)、阳光城(7.300, 0.10, 1.39%)、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企，依然设定了非常进取的销售目标。

　　值得关注的是，多位房企人士对21世纪经济报道表示，经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

　　谨慎的大公司

　　2017年，碧桂园、万科和恒大成为国内地产界率先跨入5000亿销售规模大关的巨型房企，碧桂园更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

　　但是谈及对2018年的销售预期，三家地产巨头纷纷三缄其口，出言谨慎，都在有意淡化对销售规模的追求和强调。

　　“我不是数学家，所以我没办法预测数字，我们就当好农民种好地吧”，3月27日，郁亮谈及万科销售目标时表示。

　　3月20日的碧桂园业绩会上，出乎意料地没有提出今年的销售目标；6日后在香港，恒大董事局主席许家印同样没有明确恒大2018年的销售目标。“今年的5500亿元目标是合适的，就算制定8000亿元也是可以完成的，但没有这个必要。”许家印说。

　　中海地产、招商蛇口(21.100, 0.15, 0.72%)等龙头房企，将今年的增长率设定在低于去年的水平。中海将目标上调25%至2900亿港元；招商蛇口设定为增长30%至1500亿元。

　　龙头和标杆房企谨慎的背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆以及进入“租购并举、住有所居”的新时代，都令房地产行业的基调与过去两三年大不同。

　　“调控持续，价格要稳，这是2018年的主旋律。”招商蛇口常务副总经理朱文凯认为，2017年房地产市场销售额、成交面积都创了新高，但是今年估计会是一个高位盘整的状态，这已是行业共识。2018年限价、限购和限售政策都将是常态化的，政府会以价定策，就是价格不能大涨也不能大跌，各个地方会分类调控、分城施策。房企必须学会应对这样的市场。

　　一家房企佛山公司的负责人表示，佛山的房地产调控政策尤其是限价非常严格，如果限价今年持续不放松，会导致过往两年拿下高价地的房企面临销售的困难和资金的压力。

　　重仓城市群

　　尽管面临不确定的市场，但乐观派也大量存在。

　　从目前发布年报的房企来看，仍有不少房企提出了进取的销售目标。如龙光地产2018年销售目标定为660亿元，较2017年同比增长超过50%；中国奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长60%；富力地产今年提出1300亿元的销售目标，内部甚至定到了1500亿，同比去年翻倍。

　　泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿，仍然非常乐观。

　　这些房企依然走在快速规模化的路上。21世纪经济报道粗略统计，目前提出千亿、2000亿、3000亿目标的房企，已有30多家。

　　“规模化竞争永远都有，规模没有边界”，前述房企高管人士表示，当前中国的城市化远未结束，城市群和都市圈投资仍有巨大机会，一二线和环一线城市受益轨道交通，产业和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成长型房企仍然具备弯道超车的空间。

　　“三四线去库存在去年得到了极大的释放，今年大概率会放缓，反而一二线和环一线有表现机会”，这位高管分析，上述向千亿、3000亿进军的房企，均在城市群布局一二线，储备了大量土地，以及可售货源。

　　华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。“华南占我们公司业绩1/3，今后三年在华南的业绩要达到千亿级别”，一家总销售规模数百亿的房企高管表示，公司会继续投资粤港澳大湾区这样的城市群，预计今年销售将会翻番。

　　中国奥园主席郭梓文透露，2018年公司可售货值为1215亿元，有信心达成730亿的销售目标。其中，粤港澳大湾区是重中之重，公司已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，共有项目50个，土地储备总建筑面积约753万平方米，总货值约980亿，预计2018年可售货值约418亿。

　　深耕深圳及周边城市的龙光地产2018年计划推出逾30个全新项目，可售货值逾人民币1300亿元，其中65%分布在粤港澳大湾区。

　　2017年，华东区域在招商蛇口的业绩贡献中占到了30%，超过了深圳；朱文凯表示，今年华南（除去深圳）、华中也会接近深圳。

　　近两年表现激进的闽系房企融信年报显示，融信的土地储备达2315万平方米，60%位于一二线城市，覆盖了粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

　　万科、恒大、中海、碧桂园等超大型房企拿地也聚焦核心城市经济圈。万科2017年新增216个项目，总规划建筑面积4615万平方米，新增项目90%（权益投资金额）位于一二线城市，平均楼面积均价7908元/平方米。万科董秘朱旭表示，今年将会继续审慎投资策略。

　　规模与利润平衡术

　　克而瑞等机构指出，2018年是地产行业深度调整的关键一年。随着调控政策和银根的收紧，中小型房地产企业生存愈发艰难，而大型房企则加快收并购和土地储备的步伐，行业集中度将进一步提升。

　　据统计，2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点，龙头房企的规模到了一个峰。

在这样的节点上，面对2018年不确定的市场和行业下行的风险，龙头房企和标杆房企普遍开始强调规模和利润的协调增长。

　　另一方面，去年房企销售创新高令净利润大幅增长，如房企净利之王中海去年实现超过400亿港元的净利润，万科去年实现净利润281亿元，同比增长33.44%；碧桂园则实现约260.63亿元净利润，增长126.3%。

　　而今后如何保证这样的净利润增长，是一个很大的考验。

　　“做企业家一定要进取，以前恒大做规模第一房企，现在要做利润王。”许家印称，恒大要走自己的路，只要利润目标完成，即便未来跌出前三或者前十都无所谓。

　　中海地产财报指出，2018年集团将主要资源聚焦于住宅开发，加快周转、加快规模发展，达成较快增长，实现规模与利润均衡增长；龙光地产也明确提出“销售提速，利润增长”的双目标，强调利润与增速同步增长。

　　郁亮则指出，未来万科将通过住宅开发及各类新业务如长租公寓、物流地产、商业运营等来实现净利润的增长。