◆经济导报记者 刘勇
“不用看了，不是因为停车的问题就是楼下占地方的问题引发了纠纷。哎，像这种小区没有个正规物业根本不行，太乱了。”这是近日经济导报记者去朋友家做客时遇到的事情。
实际上，早在2015年，山东省和济南市就分别出台了一系列文件，推进老旧小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面。
但经济导报记者在采访中发现，目前真正引进物业管理的老旧小区并不多。不少老旧小区依旧没有正规物业。老旧小区难以引进物业管理的原因,一方面是住户观念上无法接受，此外就是物业公司在运营过程中入不敷出，难以维系。
“老旧小区要进驻正规的物业，除了住户要在观念上改变外，还需要政策和资金上对物业公司进行扶持。”济南浩吉物业公司总经理邓帅在接受经济导报记者采访时说。
居民观念难改变
“人家有物业的小区多方便，也安全。”“有了物业，车就不会停那么乱。”在不少老旧开放式小区，提到物业管理，大部分的居民都是支持的，但当话题转移到物业费，不少居民们就犹豫了。经济导报记者去做客的那个朋友所在的小区就是如此。
据了解，该小区属于企业宿舍，有独立的院落，三座居民楼，累计有200户居民，建筑面积在1万平方米左右。
没有正规物业管理的“症状”在该小区非常明显：大门口尽管安装了道闸，但并没有启用，汽车随便进出；标识着消防通道的地面，仍然有汽车停放着；楼道门口停放着自行车和电动车；楼梯间锈迹斑斑的扶手上有厚厚一层灰，可以看出已经很长时间没人打扫了；乱七八糟的东西散乱堆放在院子的角落里；而在一个单元门内，经济导报记者大体数了一下，从一楼到三楼地面上就有近30个烟头……
该小区三号楼的楼长孙德春告诉经济导报记者，两年前，他们曾想引进物业进行长效管理，“但在民意征求统计中，赞成引进物业并能承担费用的居民不超过10%，而赞成的这部分，每月最多同意交10元。因此，引进物业一事在征求居民意见环节就夭折了。”
“老旧小区尤其是开放式小区的居民，几十年来的生活习惯，已经让他们养成了比较随意的生活方式，引入物业管理本来就对其固有的生活方式造成了冲击，还要让他们为此付费，难度非常大。”邓帅表示。
“赔钱的活儿”
“我们曾经考察过你说的那个小区，后来经过计算，物业费如果低于一平方米1元钱的话，肯定赔钱。”邓帅说道。
邓帅给经济导报记者算了一笔账：三个楼坐落在一个院子里，至少需要3个安保人员，同时还得有一个保洁人员。“光这4个人的工资奖金等就差不多需1万元的费用，如果再加上运营管理费以及水电费，每个月的运营费用基本上到了1.5万元左右。”
“此外，前期投入可能要达到几十万元。一方面小区的电线老旧，安全隐患很大，需要整体更换；此外，消防设施几乎没有，需要投入资金配备一定数量的消防设施。”邓帅表示，收入方面则难以对等。
如果按平方米收0.5元的物业费，收缴率按百分百计算的话，物业费0.5万元左右；另外还有24个车位，每个车位每月收50元停车费的话，总收入不过6500元。“也就是说，运营一个月就要亏八九千元钱，如果物业费的收缴率50%的话，那每个月得亏1万多元。”邓帅说道，“除了简单的保安、保洁、秩序维护以及不涉及费用的维修服务外，无法开展其他精细化的服务。”
同样的情况也出现在位于济南二七新村街道办事处的铁二社区。该社区引进的是济南侯孚物业有限公司，其总经理魏蓓蓓告诉经济导报记者，目前该公司向铁二社区派驻了6名工作人员，仅靠收取的停车管理费在维持，112个停车位，每个车位每月收费50元，总收入5600元。去掉人员工资，每月要亏损超过一万元。
在济南华兴物业管理有限公司总经理黄兴看来，物业服务行业属于微利行业。在济南，物业费低于0.5元/平方米的正规物业小区已很罕见，根本原因在于近年来人工工资、水电费等必要支出大幅上涨。
期待政府扶持
济南恒圣物业管理有限公司经理程文生表示，考虑到开放式老旧小区的实际情况，仅开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，每平方米物业费不低于0.5元，企业才能维持生存；如果实行封闭式管理，成本更高，收费标准也要相应提高。
在黄兴看来，如果政府对接管老旧小区物业管理服务的财政补助能够及时兑现，物业公司还可以在低亏损的状态下继续营运。
按照政策规定，政府部门应按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助，具体补助标准由各地政府据实核定。
但实际上，补贴并没有及时发放到物业公司手中。“这个补贴标准，早就下发给各区县作为指导意见，但财政资金数量有限，这意味着不是所有的小区都能申请到这部分资金。”黄兴说。
“刚开始政府可以‘兜底’，以保证物业公司的正常运行，并根据运营情况，逐步调整政府投入比例。同时，通过不间断的检查、考评，保证服务质量，赢得百姓信任。”邓帅建议，“这种‘兜底’并不是大包大揽，我们希望通过努力，在既有管理成果的基础上，不断巩固、深化，真正把小区管理起来。最终，政府逐步退出，将老旧小区物业管理推向市场化。”
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