经济观察网 记者 胡群 近一年，全国房贷平均利率一直呈现上升趋势，而这种趋势有望继续保持。为什么住房贷款利率在节节攀升？

　　近一年全国首套房贷款平均利率走势  数据来源：融360大数据研究院

　　近一年全国首套房贷款平均利率走势  数据来源：融360大数据研究院

　　这可能一方面源于银行的资产成本在提升，另一方面则源于银行已对按揭贷款风险保持极大的警惕。

　　4月12日，中国东方资产管理股份有限公司（下称“东方AMC”）组织研发的年度研究报告：《中国金融不良资产市场调查报告》（下称《报告》）预测，2018年末国内房地产业不良贷款余额将达到855亿元，不良贷款率将高达1.5%。

　　3月9日上午，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房地产金融风险可控，“银行业金融机构的房地产贷款不良率不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。”

　　一二三线城市：房价预计稳中有降

　　自2017年北京“3·17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。受房地产调控政策和金融环境条件约束，一、二线城市房价开始稳中有降，而三四线城市却仍处于上升渠道。

　　报告调查结果显示，4%的经济学家认为2018年我国一线、二线城市房价将下跌10%以上，36%的经济学家认为下跌幅度为0~10%，38%的经济学家预计基本不变，16%的经济学家认为涨幅为0~10%，6%的经济学家预计涨幅在10%以上。总体来看，一线、二线城市房价下跌的可能性高于上涨的可能性。

　　报告认为，长期来看，中国城镇化程度仍然不高，常住人口城镇化率为57.4%。据国际经验，在城镇化率低于70%之前，城镇化水平仍将保持较高速度的增长。从居民部门收入增速来看，2017年前三季度城镇居民和农村居民可支配收入名义增速分别为8.3%和8.7%，同期我国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率在5.1%左右。因此，房地产价格整体下行的空间有限，但主要受限于各种严厉的调控政策，一线、二线房价保持稳中有降是大概率事件。

　　虽然当前三四线房价仍在上涨，但16%的经济学家认为2018年我国三线城市房价将下跌10%以上，30%的经济学家认为下跌幅度为0~10%，36%的经济学家预计基本不变，18%的经济学家认为涨幅为0~10%。总体来看，三线城市房价下跌概率高于上涨的可能性。

　　然而，三线城市稳中有降的结果需要一定条件。报告称，如果调控政策继续，并且逐步推出长效机制，例如改革土地供给制度，三线城市房价较大可能出现稳中有降。首先，受房地产市场限售限购政策、房地产按揭贷款利率和首付比例抬升等多重因素影响，房地产需求将会有所回落。其次，2018年土地供给制度改革和租赁住房市场发展等房地产长效机制开始逐步落地。再次，2016年以来，三线城市房地产供地面积和房地产投资的前期回升等，都将对房地产价格下行产生影响。最后，2018年以来，三线城市纷纷出台针对性政策放开房地产调控，可能是感受到了房地产市场需求不足的压力。

　　房价下跌将对银行资产质量带来一定冲击，但银行及房地产企业已做好一定的缓冲垫。

　　从住房抵押贷款来看，我国整体抵押贷款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前银行正逐步提高房贷利率。从房地产企业来看，房地产企业整体的毛利率为20%~30%。目前房地产行业的资产负债率在75%左右，房价下跌20%~30%会对房地产企业造成较大的影响，且房地产企业与其他行业紧密相连，将间接影响一系列行业的经营状况。

　　综合来看，报告认为，房地产市场的小幅回调对金融系统造成的潜在风险总体可控，房地产价格下跌20%以下引发银行系统性金融风险的可能性不大。

　　警惕房地产业不良贷款

　　虽然房价下跌一定空间不会引发系统性风险，但不良贷款双升将成为必然。报告预测，2018年末国内房地产业不良贷款余额将达到855亿元，不良贷款率将高达1.5%。

数据来源：《中国金融不良资产市场调查报告》