◆经济导报首席记者 王延锋

    持续火热的济南楼市，在近两个月出现了明显的降温势头。
    “二手房现在不好卖了。买房客户观望情绪很浓，卖房人又对价格期许比较高，市场有点有价无市。”12日，21世纪不动产某店的业务主管刘莉莉对经济导报记者说道。
    在新房市场，经济导报记者调查发现，此前“开盘即售罄”的现象也已不复存在，市场进入了一个更稳定和理性的状态。
卖房子相当费事
    济南市民唐女士最近比较烦———想把房子卖掉竟然相当费事。
    唐女士在东部的保利花园有一套142平方米的大三室。从年初开始，她就琢磨着把这套房子卖掉，置换一套更好的。在4月份，她将这套房子挂了出去，总价256万元，约1.8万元/平方米。
    她觉得这个价格还是合适的，“我们小区西边不远处的一个新盘，期房的售价就已经达到1.9万元一平了。而且还是一个小开发商的盘，发生了多次维权事件。”
    但出乎意料的是，她的房子挂出去两个多月，“只有两个人去看过。”
    中介告诉她，要想尽快卖掉房子，只能把价格再压低一些。
    刚开始，唐女士对中介的说法很是抵触，“反正我也不着急，就那么先挂着吧。”但最近她有点着急了，因为她看上了奥体中心附近的一个楼盘，价格在3万元/平方米左右，她必须将保利花园的房子卖掉。
    于是，唐女士听从了中介的建议，将老房的价格一平方米降了1000元，总价242万元。然而，半个多月过去了，到现在还没有一个人去看房子。
    中介建议她再降1000元，但她拒绝了，“世纪大道上比这个位置差得多的盘，期房还1.6万元一平呢！再等一段时间试试。”
买房人正在观望
    与唐女士有类似经历的人，不在少数。“很多卖房人听到我们建议将价格放低时会有一些反感，但现在房子确实不好卖了，买房人的观望情绪很浓重。”刘莉莉说。
    她告诉经济导报记者，“我们这储存有很多买房意向客户，有适合的房源就会给他们打电话。之前他们看房的热情很高，一听说有房就主动跟我们去看。而这近一两个月，接到我们的电话他们首先就会问价格，稍微高一点就没人看。”
    来自链家的数据也印证了刘莉莉的直观感受。今年3月至6月，济南市民在链家上挂牌的新房源分别为4344套、4027套、4131套、3953套，整体变化幅度不大。但经纪人带买房人看房的次数却明显下降，分别为27111次、24668次、23519次、20069次，累计下降幅度达到26%。
    “现在一套大三室的房子动辄二三百万，除非买房人原来有房子来置换，不然很难承受得起。相对来说，那些90平以下的小户型，因为总价比较低，成交情况还好一些。”刘莉莉说。
“如果不涨那就是跌”

    买房人减少，会不会使二手房价格下跌？
    “大幅下跌的可能性不大。不过，房价不涨不就相当于跌了？因为，你买房子是有资金成本的，100万元的贷款贷上30年，光利息就得100多万，如果不涨那就是跌。”刘莉莉说，“而且，因为二手房的卖方很分散，总有一小部分人着急用钱，并因此做出降价决定。所以，如果买房人的人气持续低迷，房价小幅下行的可能性还是比较大的。”
    来自链家的数据显示，济南二手房价格在6月份已经出现小幅下跌———当月参考均价为20318元/平方米，环比下降1.33%。其中，历下区（均价27420元/平方米）、市中区（均价22654元/平方米）、历城区（均价19636元/平方米）呈小幅下降趋势，历城区降幅最大，为2.52%。高新区（均价21512元/平方米）、天桥区（均价18353元/平方米）、槐荫区（均价19097元/平方米）则呈上涨趋势，天桥区涨幅最大，为3.65%。

“两市”相互传导

    在二手房市场降温的同时，济南的新房市场也在降温。6月下旬以来，新房市场“开盘即售罄”的盛况已经不见，甚至有楼盘开一次盘只卖出去几十套，此前一些大热的盘，价格也恢复了理性。
    新房市场的降温与二手房市场有类似逻辑———较高的房价已不为需求方所接受。
    以东部较热的雪山片区为例，去年年底还有1.2万元/平方米左右的房子，现如今这些楼盘纷纷“转身”为精装修产品，价格则涨到了1.6万元/平方米左右，而这样的价格使得连夜排队抢房的现象几乎销声匿迹了。
    “新房市场对二手房市场有传导作用，而且是相互传导。在我们的客户中，有些人就是看到新房市场涨不动了，也就对二手房不那么心急了。而二手房卖得慢了，也会导致大家对新房不是那么渴求了。”刘莉莉分析称。

进入稳定盘整期

    对于济南楼市的（价格）前景，刘莉莉认为可能要停滞一段时间了，“因为多种政策都不是利好。无论是限购限贷还是贷款利率上升等，都不支持房价继续上升。还有就是，人才政策的实施给外地人在济南买房提供了一条便捷的途径，也在一定程度上平抑了房价上涨预期。现在看，这一轮房地产调控政策会持续一段时间，房价大幅上涨的势头已经没有了。”
    在房价恢复稳定的背后，也有上游土地供应的因素———土地供应的温和放量，缓解了市场供不应求的紧张行情，也为房价稳定打下了基础。为平抑地产过热，济南市在2016年11月公布了2017-2019年住宅用地供应年度计划，为每年7000亩。从实际供应来看，2017年为8387亩，超额完成当年供应计划。2018年则计划供应9188.2亩，较2017年实际供地略有增加。
    “参考历次房价上涨的过程，在大幅上升后进入盘整甚至小幅下跌，这是一种正常的现象。而本轮房价上涨幅度尤其较大，再加上调控政策持续，未来一段时间济南房价有望进入一个稳定盘整期。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利对经济导报记者分析道。（编辑李师全 ）