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山东财经网 - 导报原创 - 土地流拍坐实济南房价盘整行情
土地流拍坐实济南房价盘整行情
加入时间:2018-9-26 9:11:34  来源:经济导报-山东财经网

业内人士认为,长期看将倒逼市场减少土地供给

◆导报首席记者 王延锋 济南报道 

    “济南这次土地流拍对市场信心影响很大。虽然大家预料到本次土地拍卖会遇冷,但没想到会这么冷。”25日,济南某楼盘负责人杨先生向经济导报记者如此说到。
    在中秋假期前的21日,济南16宗土地迎来拍卖,总面积达到893.26亩。但是,其中466.6亩土地居然流拍,而且流拍土地均为住宅用地。“土地流拍说明行业对未来的市场信心不足,未来一段时间济南楼市将进入深度盘整。”杨先生分析到。

大部分住宅用地流拍

    在21日进行交易的16宗土地中,除了1宗为工业用地之外,其余土地全部为住宅、商服用地。其中,住宅及商住混合用地占了大部分,共有10宗约691亩,规划最大建筑面积约97万平方米;商业商务用地也比较多,共有5宗,面积为171亩,地上规划建筑面积为36万平方米。
    在当天的土地拍卖中,有8宗土地居住及商服土地成交,均为底价成交。它们分别为唐冶片区的2宗商业用地和1宗住宅用地,面积合计有214亩;南辛庄附近有1宗住宅用地,面积40亩左右;祝舜路以北、铁路南、粮库西有1宗住宅地,面积62亩左右;原济南球墨铸铁厂3宗居住用地,面积约79亩。另外,其中1宗工业用地因底价低而引来激烈竞争,最终溢价156%成交。
    在这些成交的土地中,唐冶的三宗土地要求竞买人引入一家世界500强主营业务生产高端服务器的科技信息企业,且要在历城区唐冶新区注册成立中外合资企业,注册资本不低于10亿元,主要业务须从事计算机及软件开发、销售、制造、服务以及数据处理和存储等服务。据了解,这3宗土地中的2宗商业用地将用于建设智能计算产业园,将由浪潮及IBM合资建设。
    除了以上9宗土地,其余7宗土地全部流拍。它们包括CBD片区2宗商业、1宗商住混合用地,面积约90亩;二环西路以西、西沙王庄附近1宗住宅地,面积约68亩;长清区平安街道有1宗居住用地,面积约158亩;原济南球墨铸铁厂2宗居住用地,合计面积约150亩。
    其中,CBD片区的3宗土地流拍让市场大感意外。这3宗土地绑定了较高的出让条件:竞买人或其关联公司须引入不少于5家境外受当地监管机构监管的证券(期货)交易机构,在济南设置联络处并入驻中央商务区;竞买人或其关联公司须引入不少于30家境外(含港澳台地区)持牌照金融机构,并根据中国有关法律和法规在济南注册实体机构入驻中央商务区。通常情况下,有如此之高的绑定条件就意味着这些土地已经有明确的意向方。但意外的是,这3宗土地居然流拍了。

底价偏高是重要原因

    对于本次土地流拍的原因,杨先生向经济导报记者分析称,主要原因是大家对未来市场相对悲观。“进入8月份以来,济南房价进入盘整行情,房价不再上涨,部分楼盘甚至出现了价格下跌的现象。目前,大家对未来的市场普遍比较悲观,年底之前部分楼盘的价格可能还会继续下探。”杨先生分析道。
    在市场预期悲观的同时,开发商资金链紧张、土地底价偏高也是本次土地流拍在重要原因。“本次土拍发生在中秋节之前。而中秋节是开发商拨付工程款的一个重要节点,再加上很多项目今年销售情况一般,金融机构对房地产行业的支持力度减弱,所以很多开发商资金链比较紧张。而土地起拍底价又比较高,大家拿地自然就比较谨慎。”杨先生说道。
    经济导报记者注意到,在本次流拍的土地中,除了长清的一宗地块之外,其余住宅用地的楼面地价普遍较高,一些地段一般的土地楼面地价也达到了八九千元/平方米。如位于济南二环西路以西、小清河以北的美里湖地块,本次土地拍卖的底价楼面价为8400元/平方米;而在二环西路以内,目前在售楼盘的价格才只有1.3万元/平方米左右;再比如,原济南球墨铸铁厂的流拍地块,本次起拍价的楼面地价为9000元/平方米左右,而周围某精装楼盘在售价格为1.7万元/平方米左右,且其销售情况一直比较一般,本次土地起拍价与之相比也不算便宜。
    “这次土地拍卖的一个特点是,国内知名的大开发都没有参与。我们公司曾有意参与原球墨铸铁厂的地块,但后来发现土地太贵,所以不得不放弃了。”杨先生说道。

长期看可能减少供给

    在本次土地流拍后,市场对未来房价走势的预期更加悲观,但也有一些业内人士认为,土地流拍从长期看将减少供给。如若未来市场土地供应量大规模减少,或将为未来的房地产调控带来压力。
    “客观地说,土地流拍有两方面影响。短期看,市场更加悲观了。大家会觉得,开发商都不看好后市了,房子还能继续买吗?但长期看,土地流拍将减少土地供应。即使后期流拍的土地再挂出来,那也会放缓土地的供应速度。而土地供应量的减少或放缓,将减少市场竞争,对防止价格继续下滑是有利的。”杨先生说道。
    经济导报记者也注意到,济南2018年的住宅用地供应计划是621.55公顷,约折合9323.25亩。而在本次土拍之后,济南已经成交土地四千多亩,今年还有一半左右的土地供应计划尚未完成。而今年的时间已经过去将近四分之三,第四季度土地供应任务量很大。




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