经导调查 | 利好政策接连出台，楼市复苏有望延续---山东财经网

经导调查 | 利好政策接连出台，楼市复苏有望延续

来源：大众报业·经济导报　　加入时间：2022-11-16 16:50:54　　

　　经济导报记者刘勇
　　11月16日，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。山东纳入统计的4市中，济南、青岛二手住宅价格继续下降;济南新建住宅价格略涨，且逐月渐涨状态已持续6个月。
　　经济导报记者注意到，最近几天房地产市场接连迎来利好政策。11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金；11月11日，人民银行和银保监会联合发布“金融16条”。
　　受访的业内人士表示，在利好政策接连出台的背景下，楼市复苏有望延续。“但需要注意的是，房地产政策主基调仍继续坚持‘房住不炒’，房地产行业去杠杆主基调不会改变，未来政策端还将继续保障合理住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰表示。
　　复苏迹象明显
　　2022年还有40多天就要过去了，开发商为了完成年度任务指标，开始“冲业绩”；而济南购房者赵新磊，也圆了买房梦。
　　早在去年底，他就有了再买一套房的想法，理由很简单，主要是考虑将来方便老人过来照看孩子，夫妻俩计划再买一套三居室的房子。“尤其春节后有段时间，我们特别想买房。其实，我们已经看好了一套房，但因为一些原因，后来又退了。”赵新磊对经济导报记者说，按照以前的规定，二套房首付款6成，他看中的房子总价在240万左右。“首付60%的话就是144万，对我们来说太高了，根本凑不起来。”无奈之下，赵新磊只能暂时搁置买房的想法。
　　随着各项利好政策的出台，尤其是济南市降低二套房首付比例后，赵新磊买房的事情又提上日程。“首付比例降到3成，而且房贷利率也下来了，这就没问题了。”就这样，通过近1个月的走访，赵新磊最终购买了一套价值220万元的房子。
　　同样出手买房的还有“95后”济南小伙张振农。刚刚参加工作几年的他，经济条件有限，计划着在济南买一套小房子过渡性居住。张振农说，其实他原本也不那么着急买房，想着慢慢碰到合适的房子，但最近，眼看着楼盘降价，政策频出，他也心动了。就在上个月，他入手了一套小两室一厅。“主要是价格已经到了我的心理价位，感觉挺划算，看着合适就买了。”张振农对经济导报记者说。
　　“从年初到现在，国家和济南市接连出台多项政策，每项政策都产生一定效果。”袁杰说，“尤其是降首付、调整限购区域后，楼市复苏迹象更明显了。”
　　袁杰告诉经济导报记者，目前，开发商冲量以降价促销为主，效果显著，降价幅度较大的几个项目销售额均有提升。“楼市已经处于筑底阶段，经历了两年多的市场下行期，积压了大量购房需求，但由于市场信心不足，需求一直处于观望阶段。利好政策持续出台，有利于提振市场信心，对于冲业绩的开发商，可以趁机拿出优惠政策冲击销量。”袁杰表示。
　　袁杰提供的数据显示，位于济南盛福片区的一个楼盘，今年8月份开盘，240套房源仅网签137套，网签率57%左右，到11月4日，444套房源网签322套，3个月的时间，网签量增加185套。同样，在济南西客站片区的一楼盘，8月初358套房源网签114套，网签率32%。11月4日，512套房源网签300套，网签率58.59%，3个月的时间，网签量增加186套。
　　房企生存环境迎修复
　　“以前的部分政策是救项目不救企业，而最近接连两项政策则是救项目也救企业，这就说明是在维持行业的稳定发展。”袁杰说。
　　11月11日，人民银行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共16条具体措施。消息一出，引发业内广泛关注。11月14日，银保监会、住建部、人民银行等三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
　　在袁杰看来，发力点分别从房企融资、“保交楼”、保购房者权益以及监管资金支取等方面出发，但受力点不约而同地聚焦在提升房企的资金水平，保障房企有能力应对短期内的流动性风险，提振行业信心。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用，“房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回到正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。”
　　稳楼市还需多方合力
　　某开发商的项目经理冯泽瑞告诉经济导报记者，当前，政策需要精细化设计，多措并举，例如放松限购、限贷、限售、限价、信贷政策，加大公积金支持、购房补贴力度，降低二手房交易税费、落户门槛等，相关政策叠加，或能对当前楼市起到一定提振作用。
　　就在11月12日，济南下发通知，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。值得注意的是，政策只针对在济南市范围内购买首套住房申请公积金者。袁杰表示，这一新政导向很明确，就是照顾购买首套房的年轻人，政策符合“房住不炒”的定位。
　　而在一家二手房中介公司负责人初鑫看来，目前济南的二手房存量近8万套，需要通过各种方式提振二手房交易。“可以考略实施阶段性购房契税补贴措施，例如可享受购房契税补贴50%。补贴政策的实施，可以减少购房成本5000元至20000元。”初鑫建议说。
　　除了上述政策，也有专家表示，5年期LPR还有10-15个基点的下调空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为，11月MLF利率不动，但当月5年期LPR报价有可能再度下调15个基点;9月商业银行启动新一轮银行存款利率下调过程，为报价行下调5年期LPR报价加点提供动力，四季度居民房贷利率有望持续下行。
　　“虽然利好政策接连出台，但市场信心和消费者的信心仍处恢复阶段，而且三次土拍均以冷淡收场。要让土地市场恢复活跃，必须提振开发商的拿地信心，进而提振购房者的信心，让更多的购房者能出手买房。当前形势下，只能靠政策的持续释放，增加购房者信心，进而让楼市恢复正常状态。”袁杰表示，“需要注意的是，不管政策如何出台，房地产政策主基调仍继续坚持‘房住不炒’，房地产行业去杠杆主基调不会改变，未来政策端还将继续保障合理住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。”

编辑：史飞雪

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