经济导报记者 孙罗南

　　

    近日，陈启宗撰写的数万字篇幅的致股东函，随恒隆集团、恒隆地产(下称“恒隆”)2021年年报正式发布，这也是行业内颇有“干货”的两份报告。

　　陈启宗，中国香港地产富商，恒隆董事长。让经济导报记者印象深刻的一个场景是，十年前，济南恒隆广场开业之时，陈启宗现身济南，他个子不高，在偌大的恒隆广场里转了一圈，不时一路快跑，一众高管跟在后面追。

　　陈启宗已经带着恒隆“跑”了31年。多年来，陈启宗亲自撰写致股东函，在今年这洋洋洒洒数万字的长文中，经济导报记者梳理发现，其中透露出了关于济南市场的几个信息，比如，济南的人均零售空间为0.57平方米，依然拥有较大消费潜力；济南恒隆广场2024年完成资产优化计划后有望跻身高端购物商场之列。

　　除了济南的相关信息，从陈启宗的致股东函中，我们还可以看到他对于商业的观察、以及对各个城市高端商业市场、行业发展的诸多判断。

　　(恒隆集团董事长陈启宗 图片来源：恒隆年报)

　　为期三年的资产优化计划

　　

   “济南恒隆广场去年开展了资产优化计划，可见正稳步朝高端购物商场行列迈进。这两年来，我们已开始见到有更多较高档品牌进驻。”陈启宗在致股东函中这样提到济南恒隆广场的发展现状。

　　济南恒隆广场已悄然迎来其自开业以来的最大改造。经济导报记者近期在济南恒隆广场也看到，其商场内已经竖起围挡，正进行装修升级。

　　恒隆正在尽快提升济南恒隆广场的档次。据悉，自2021年6月起，济南恒隆广场分阶段展开了为期三年的资产优化计划，以此提升商场的定位和高端品牌的选择。

　　经济导报记者从恒隆2021年报中看到，济南恒隆广场2021年收入3.05亿元，较2020年增长3%。

　　(恒隆2021年内地商场业绩 图片来源：恒隆年报)

　　在过去的两年，新冠疫情给零售业带来不小的影响，不过从上述收入数据看，济南恒隆广场已在温和复苏。尽管如此，距离其此前的高光时刻还有些差距——在2019年，济南恒隆广场的收入达到3.22亿元。

　　截至2021年末，济南恒隆广场租出率为93%，略低于2020年底的94%。“商场虽然正进行资产优化计划，但由于奢侈品需求强劲，加上翻新工程于非营业时间分阶段进行，因此租户销售额仍然录得20%的升幅。部分受影响区域将于2022年中起分阶段重开。”恒隆在年报中称。

　　(济南恒隆广场零售业务分布图片来源：恒隆年报)

　　恒隆在济南的故事开始于2006年，那一年，恒隆以5.7亿元的价格，将济南泉城路一黄金地段地块收入囊中。按照陈启宗的说法，“地段最重要。若非最好地点，我们不买。”

　　恒隆在2011年8月高调开启了在济南的出征之旅，总耗资40亿元打造了济南恒隆广场。

　　(济南恒隆广场 孙罗南 摄)

　　彼时，在济南出席恒隆广场开业仪式的陈启宗，向包括经济导报记者在内的媒体记者坦言，以前对济南没有特别深的印象，“同事说去济南看项目，我起初是有意见的。但我没说出来，我说，‘你们去吧，也要去其他地方看看。’最后，济南反而成功了。”

　　毫无疑问，在打造高端商场这件事上，恒隆在济南占得了先机，而且入驻的是济南老城区一个可遇不可求的绝佳商业地段。

　　不过随着城市的外扩，济南的商业也不断迎来扩容，济南恒隆广场面对的竞争对手越来越多，其也在随着市场进行调整。近年来，济南恒隆广场被恒隆列入了改造升级的行列。

　　济南恒隆有望晋身高端之列

　　对于济南恒隆广场，在大多数人的眼中是高端购物商场，事实上，在恒隆的业务版图中，一直将其定位为“次高端”。恒隆在内地现有的次高端购物商场一共3个，除了济南恒隆广场以外，另外两个分别是沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场。

　　“在熊市之前，我们构思或许可以有两类项目，即高端和次高端购物商场。后来，我们的想法改变了。”陈启宗在致股东函中说，“高端购物商场是唯一值得做的业务类型。我们在过去两年的业绩便是最佳明证。”

　　在他看来，一个城市里“最成功的购物商场与第二最成功的购物商场相比，财务回报的差距会很大。”对于只经营高端购物商场的理念，他还解释称，“高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多，被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。”

　　由此，恒隆在致力于将次高端物业升级至高端类别。值得一提的是，恒隆已经有3座成功升级的购物商场，分别是无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场、大连恒隆广场。

　　“我们现有的10座购物商场中有7座属于高端购物商场，济南恒隆广场2024年完成资产优化计划后有望跻身此列。”陈启宗在致股东函中如是说。

    济南人均零售空间0.57平方米

　　恒隆在内地布局的城市并不多，目前为止覆盖9个城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州。在整个山东，只有济南这一家恒隆广场。

　　1991年1月开始出任“掌门人”的陈启宗，1992年底就带领恒隆“转战”上海发展，曾在上海创造了两个标志性顶级项目——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场。其后，不甘偏于上海一隅的恒隆开始加紧扩张。

　　2005年，恒隆地产吹响了进军二线城市的号角。2005年-2018年期间，恒隆在5个城市打造了6个项目，这其中就包括济南恒隆广场。

　　自2019年开始，恒隆又一批项目入市，比如昆明恒隆广场、武汉恒隆广场相继落成，还有下一个将面世的杭州恒隆广场。

　　陈启宗对于各地拥有巨大消费潜力的观点表示赞同。

　　他首先以上海为例分析称，该地据估计总共约有2650万平方米的零售空间，总楼面面积至少达3万平方米的发展项目有347个。未来数年，这组数字预计会达3280万平方米及417个物业。

　　他说，恒隆有业务的其他8个城市可分为两组。第一组的城市每个都有逾1000万平方米的零售空间，至少有100座购物商场，从大到小依次是杭州、武汉和天津。

　　第二组各有820万至420万平方米的零售空间，购物中心数目为75至46座，从大到小依次是沈阳、无锡、昆明、济南和大连。未来数年零售空间的增幅约为25%，但武汉和昆明分别为43%和46%。

　　陈启宗还补充说，由于这些城市的经济增长率和薪资涨幅都非常高，竞争环境其实并不恶劣。