经济导报记者 王雅洁

　　8月LPR的下调牵动着购房者的神经。在5年期以上LPR经历了年内三次调整降至4.3%后，济南目前房贷市场变化如何？日前经济导报记者调查发现，从济南市场看，已有招商银行、中信银行、建设银行等部分银行在第一时间跟进执行，个人住房贷款利率首套执行4.10%，二套房贷款利率保持相应期限LPR加60个基点，即执行4.90%。

　　能否享受到当下调整后4.1%的首套房贷利率？对于新购房者以及存量房贷一族来说是最为关心的大事。经济导报记者采访的商业银行以及房产经纪人等业内专家表示，能否享受最新利率福利，要分不同情况，新购房者需注意贷款合同约定条款，存量房贷则要看与银行约定的重新定价日。

　　“我可以享受最新首套房贷利率4.1%”

　　“8月5年期以上LPR的下调，意味着个人住房贷款利率再一次迎来新变化，这对于今年6、7月已经逐步升温的济南房屋交易市场又添了一把火。”8月25日上午，在位于济南市经七路88号济南市房地产大厦2层的济南市房屋产权登记中心，经济导报记者遇到了前来陪同户主办理二手房过户交易的山东中住地产房产经纪人崔丽丽。

▲8月25日上午，位于济南市经七路88号的济南市房屋产权登记中心，非常忙碌。王雅洁 摄

　　经济导报记者观察到，当日9时，业务刚开办半个小时，济南市房屋产权登记中心大厅的20余个综合受理窗口前都坐满了办理过户业务的户主。

　　“随着多地‘保交楼’措施的落地，购房者心中担忧逐渐退去的同时，也带动了二手房交易量的提升。”在与经济导报记者交流中，崔丽丽说出了近期的工作感受，“5月24日济南楼市新政出台后，看房量明显多了，成交概率也大了。”

　　“贷款上周就审批下来了，今天约好了房东(卖方)一起过来办理过户。”前一日通过中介预约好房产过户的蒋女士早早来到这里，在前台用身份证刷取了预约号A006，她向经济导报记者咨询，“看新闻说房贷利率又降了，但像我这种情况，贷款审批在调价前完成，目前还没放款的，是执行济南此前的首套房贷款利率4.25%还是调整后的4.1%，我没弄明白。”

　　“8月LPR利率调整后，购房者购置新建商品住房的，可咨询新开楼盘合作银行，若相关银行已跟进调整利率，那么购房者就可以享受此次下调的福利。”崔丽丽告诉经济导报记者，“据我所知，目前济南新建楼盘中不少银行已跟进最新利率。如金科城合作银行中的工商银行已第一时间跟进，首套执行4.10%，二套房贷款利率执行4.90%。”

　　对于蒋女士的疑问，崔丽丽表示，二手房交易的贷款银行政策各有不同，“大部分银行是按照审批签约时的LPR利率来执行，也有少数银行是按照放款时的LPR利率。蒋女士此次申请房贷的银行是招商银行，该行是按照放款时的基准利率来执行的。”

　　蒋女士也把这一好消息分享给经济导报记者，“中介帮我咨询了，招商银行那边回复说按照放款时新的基准利率来执行。按照目前济南首套房贷利率执行5年期以上LPR下调20个基点计算，我可以享受到4.1%。这真是太好了。”

　　LPR下调了，每月房贷为何没减少?

　　5年期以上LPR的下调，对于如蒋女士等正在准备办理贷款购房的“准购房者”来说，无疑是利好。而对于存量房贷一族来说，“LPR下降了为什么每月房贷没有减少”这是一个疑问。

　　“LPR的下调并不会立即让你每月还款有变动，这需要分几种情况。”8月24日，经济导报记者咨询招商银行时，工作人员答复，“首先要看你选择的是固定利率，还是LPR浮动利率。如果2019年未跟随LPR转换，那么你选择的固定利率则不会发生变化。若选择LPR浮动利率，还要看你的重定价日是选择的放款日还是每年1月1日。”

　　招商银行工作人员解释，如果贷款人合约中选择的重定价日是放款日且在8月22日LPR下调以前，那每月房贷不变；若放款日在8月22日LPR下调后，如8月底或者9月、10月，到时间节点LPR未发生新的变动，则可享受到最新下调福利。

　　经济导报记者咨询了多家商业银行，据银行工作人员反映，贷款人选择LPR浮动利率重定价日最多的是每年1月1日，是否调整就需要看今年12月LPR是否会发生新的波动。

　　走访中，经济导报记者了解到，招商银行、青岛银行、齐鲁银行等在LPR变动的第一时间跟进下调，已执行最新贷款利率。其中招商银行、中信银行等已明确执行济南首套房贷款利率不低于4.1%，二套房贷款利率不低于4.9%。

　　“在平时接待客户中，我们不能直接跟客户说首套房贷款利率就是4.1%，二套就是4.9%。为什么？这是因为济南每家银行的房贷利率并不统一，各行有各行的执行政策，也有自行调整的空间。”崔丽丽向经济导报记者坦言，每个客户的资质也略有不同，不能统一而论，需要分别咨询不同的银行尽量满足客户需求。

　　值得一提的是，除单纯商业贷款外，购房者经常使用的还有组合贷这种情况。目前济南首套房组合贷是商贷4.1%+公积金贷款3.25%；二套房组合贷是商贷4.9%+公积金贷款3.575%。

　　政策利好撬动市场

　　在业内人士看来，无论是楼市调控政策还是信贷政策，对购房者来说已非常友好。

　　经济导报记者注意到，目前各地房贷利率=LPR+基点。蒋女士所说的济南首套房贷利率执行5年期LPR下调20个基点，其实是今年5月国家政策层面的重大变动。5月15日，央行、银保监会宣布下调商业性房贷利率，首套房贷款利率为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

　　“央行、银保监会这一通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。商业银行下调房贷利率需符合这一要求，同时商业银行可根据各地房贷供需变化、自身资金状况等进行自主调整。”德佑地产济南市高新区门店马经理回复经济导报记者咨询时表示，“根据这一原则和最新基准利率的变化，目前济南个人住房贷款利率的政策下限是，首套房贷款利率不得低于LPR减20个基点，也就是说不得低于4.1%；二套房贷款利率不得低于LPR+60个基点，也就是不得低于4.9%。”

　　“在央行、银保监会下调LPR基点之后，5月底济南楼市调控政策包括认房不认贷、下调首付比例等相继落地。8月中旬，济南再出公积金新政，下调二套房首付比例至四成。”在马经理看来，无论是根据2019年换锚前的基准利率，还是基于现在的LPR利率，整体看，现在的房贷利率已达十年新低。

　　泰山产业领军人才、山东财经大学博士生导师陈华教授接受经济导报记者采访时表示，“8月LPR是不对称下调，尤其是5年期以上LPR下调15个基点，这对房地产市场的稳定，是重大利好，有助于扭转市场的预期,促进楼市回暖,有利于房地产消费的回升。

　　业内人士认为，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。结合近期各地政策持续放松，包括降低首付、降低房贷利率、放松限购等政策在一起，将为后续市场交易的活跃创造更好的条件。