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官方首次回应热议话题,取消“公摊面积”难在哪儿
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-9-7 16:45:21  
    经济导报记者 刘勇

  公摊面积又引起了热议。继青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%后,内蒙古自治区住房和城乡建设厅的一则对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》答复也受到关注,这是官方部门首次回应“取消公摊面积”这一民间热议话题。

  近年来,因为公摊面积的问题引发业主和开发商的矛盾越来越多,不少业主都期望能取消公摊面积,住宅按套内面积计算销售的呼声越来越高。

  接受经济导报记者采访的业内人士指出,内蒙古自治区住房和城乡建设厅将取消“公摊面积”的建议,列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部,也并非一蹴而就取消公摊面积。若改革公摊面积制度,则需要修改配套制度、明确概念和计价方式、设置合理的过渡期,这方面是有压力和难度的。

  再次引发热议

  国内一直以住房建筑面积计价售房,也因“公摊”产生不少投诉和矛盾,因此内蒙古住建厅的答复迅速引起关注。

  经济导报记者在内蒙古住建厅的官方网站上看到,其在答复中称,目前,全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准,公摊面积确定具有很强的专业性,广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解,也不能直观地了解实际套内面积,且公摊面积因项目不同存在差异,造成消费者的质疑和矛盾纠纷。该厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

  实际上,早在2019年,山东省就有政协委员在省政协十二届二次会议上提出《关于规范居民住房公摊面积规定的提案》,山东省住房和城乡建设厅在复函中表示,山东省通行的是按照建筑面积计价,也有按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的情况。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  山东省住房和城乡建设厅也表示,对于公摊面积的处理,由于目前尚无明确法律法规予以明确,常常使其成为房地产交易过程中争论的焦点;同时,也会将相关调研和民众诉求向住建部反映,尽快健全关于“公摊面积”的法律法规。

  市民拍手叫好

  青岛一购房者购买110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%。

    这样的情况,并不鲜见。

  家住济南北园大街附近的市民董燕告诉经济导报记者,她们家的房子是131平方米,但套内面积刚到90平方米。“公摊面积在40平方米左右,公摊的比例超过了30%。我也不知道这40多平方米的面积都去哪儿了。”董燕说道。

  事实上,公摊面积被诟病,除了面积大小外,还多因其规则不透明,以及各方在其中宽泛的操作空间。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  而公用建筑面积一般由以下两部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

  在市民吴现传看来,如果按套内面积计算,消费者可以省下不少支出。他告诉经济导报记者,现在的物业费、卫生费等都按照建筑面积计算。公摊面积越大,额外付出的费用就越高。“在承担了公摊面积后,又要承担居住后的各种额外费用。造成权责不清,增加了居住费用和各项开支。此外,凡是按照建筑面积缴纳的税费、维修基金等,都会增加。”

  在董燕看来,公摊面积40平方米的钱是白花了。“如果按套内面积购买,省下40平方米的钱,能买辆好点的车了。”

  不过,对于董燕的说法,济南一家房地产开发公司的项目部经理冯泽瑞并不认同。

  “买房的钱一分也不会少。用套内面积计价销售,房款总价没变,但是单价会上涨。”在他看来,一套建筑面积100平方米的房子售价2万元/平方米,如果按照20%的公摊计算,套内使用面积为80平方米,在总价不变的情况下,单价就变成了2.5万元/平方米。“相当于每平方米上涨了25%。”

  在山东大学经济学院教授李铁岗看来,这个改变,涉及的只是两种不同的计算方法。“即原来按照建筑面积计算,以后按照套内面积计算,结果就是每平方米单价上涨,但房产的总价不变。”

  公摊并非越小越好

  关于公摊面积取消与否,业内观点不一。

  有观点认为,多半不会取消。现在各种税费是按照建筑收取的,建筑面积如果不作为房屋交易中的标准计量方法,难道提高费率?以前买了房子的怎么办?两三年前买了房子还没有办不动产证的怎么算?

  还有观点认为,取消公摊面积,亏的是购房者,因为期房制度没有改变,购房者盯着房子公摊,还要警惕不合理促销背后的交房风险。

  冯泽瑞认为,公摊面积短期内不会取消。在他看来,开发商并不会故意将公摊做大赚消费者的钱。“在容积率固定的前提下,如果开发商将公摊盲目做大,根本没法多赚一分钱,反而会因为公摊过大丢失客户。”冯泽瑞表示,“当然也有开发商故意做大公摊,比如豪宅,豪宅需要敞亮豪华的入户大堂和走道等公共空间。”

  持有同样意见的还有一家二手房中介公司的负责人初鑫。他告诉经济导报记者,同一栋楼,两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。“一般来说,多层住宅的公摊在10%左右,小高层在15%-20%,高层应该在25%左右。这个比例相对来说比较合理。”

  “我们也可以做到将公摊面积做小。”另外一家房地产开发公司项目部经理赵新磊说道,“现在济南的单元设计一般为一梯(或两梯)2-4户,甚至有些住宅能做到三梯4户,如果做小公摊的话,可以设计为两梯6户甚至8户,甚至可以做到更多,但最终结果是被购房者用脚投票,房子卖不出去。”

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,公摊系数并不是越小越好。如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

  在李铁岗看来,无论哪种计算方法,20%左右的公摊成本开发商和政府都不会去扛,购房者仍然要为公摊付出费用。购房者更应该去关心公摊是否合理,政府也应该给出一定的指导和规范。

  并非一蹴而就

  房产行业分析师宋海涛表示,公摊积弊已久,取消似乎迫在眉睫。但目前情况下,仍然不现实。开发商的楼面价是按建筑面积算的,各项成本也是按建筑面积算的,如果取消公摊,那只是取消一种说法,房子的成本指引的房价一定是上涨的。就拿第一个取消公摊的城市重庆来举例子,其商品房分为两种方式出售:无公摊出售和有公摊出售,而这两种方式的总价一样。取不取消公摊的说法,对于购房者的实际购房成本来说,是没有什么区别的。唯一的好处就是,购房者买得明白。

  在宋海涛看来,解决这个问题,最好的办法就是立法。“可以先从二手房交易开始,然后对新房销售进行改变,均按套内面积计算。当然要给予市场一年或者两年的双轨制过渡期,建筑面积和实用面积并行。”

  宋海涛表示,公摊面积制度不完善,取消是早晚的事情。不过,凡事不可操之过急,虽然现阶段不少城市有取消公摊的试点,但里面牵扯到的东西太多,距离全面铺开还有很长的一段路要走。“只有完善法规和规范市场,让开发企业循规蹈矩,依法依规执行,才能减少因公摊面积带来的困扰和风险。如果去掉公摊面积,也要加强监管和防止出现新的问题。”





编辑:史飞雪

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