今年房贷利率三连降，最新LPR房贷利率已降到了4.3%。在济南各银行的实际执行中，房贷利率5年期以上的最低可到4.1%。这对正准备买房的市民是个利好，但也让之前高位上车的房贷老客户心里很不是滋味，纠结着自己的房贷要不要提前还?记者近日在采访中了解到，针对最近出现的提前还款潮，济南相关银行专家建议算清这五笔经济账，再决定是否加入还贷大军。

　　济南涌现提前还贷潮

　　利率降了，市民为什么反而要提前还房贷呢?根据银行工作人员反馈，最近咨询提前还款的购房者多了起来，计划提前还款的房贷老客户大概分为四种：

　　一是以前房贷利率处于高位，比如在5%-6%之间，月供压力大，利息高。

　　二是近两年投资回报降低，投资收入无法覆盖房贷利息。

　　三是对未来收入预期降低，提前减轻还贷压力。

　　四是资金没有理想的投资渠道，还房贷减少利息成了较好的选择。

　　提前还贷算清楚这五笔账

　　记者在采访中了解到，有能力提前还贷对于个人是好事，但要不要提前还贷，这五笔经济账要算清楚：

　　第一，还贷的年限账

　　按揭贷款的年限多数是5到30年，属于长周期贷款。在还贷的前期，利息占比多、本金占比少。如果已经还贷在中后期，那么还贷则变成多数是本金，利息占比就变少了。

　　举个例子，贷款20年，已经还了15年，这种情况，提前还贷款就不划算。前面15年多数本金和利息已经还了，后面5年要还利息很少，多数是本金，提前还了节省利息很有限。

　　第二，提前还贷的成本账

　　按贷款合同约定，提前还贷款是有成本的。比如，有的银行提前还贷款，要收取违约金。通常违约金从千分之五到百分之一不等，有的银行收六个月月供利息。比如提前还款100万，违约金1%，就要给银行1万违约金。除了违约金，有的银行还有手续费，手续费从几百到几千不等。所以，在提前还贷款之前，要具体研究一下与银行签订的按揭合同，看一下怎么还更划算。

　　第三，房贷利率账

　　目前购房者房贷利率主要有两种方式，一种是固定利率，一种是市场利率LPR。选择固定利率的，通常就是按签订按揭合同利率规定执行，变化不大。假如选LPR的，随着市场利率变动，一般是一年一周期。

　　那么，要提前还贷，房贷利率账也要算一下。如果房贷利率本身就低，比如公积金贷款利率也就是3.7%左右，还可以用公积金抵扣，那么提前还贷的必要性就不大。还有就是选择LPR，很快就可以享受低利率了，那么也没必要提前还了。

　　第四，个人的收入账

　　要不要提前还贷款，要算一下个人收入账，这也是最关键的。对于收入高，资金宽裕的家庭，怎么还贷影响都不大。对于手里有点资金，但未来一段时间收入可能会下降的家庭，提前还贷就要三思了。如果提前还贷后，会影响到生活和工作的，最好不要提前还。

　　第五，提前还多少的账

　　房贷金额一般都比较多，少则几十万，多则数百万。对于普通家庭，要想提前一次性还清几十万甚至上百万的房贷并不容易。因而，多数人提前还房贷都是还一部分。

　　建议根据自己资金，可以提前把利率高的部分还了，比如组合贷款中商业贷款部分、二套房贷款部分、商铺贷款等。还有就是把提前还款不收违约金和手续费的贷款部分先还。

　　提前还贷方式有讲究

　　专家表示，房贷差异大，购房者自身情况又是多种多样，要不要提前还贷不能一概而论。如果确实有富余资金，决定要跟风提前还款，提醒市民了解一下这四种方式，怎么划算、哪种适合自己就怎么选。

　　第一种，把剩余的贷款一次性全部还清。这样做的好处是还清贷款之后，就不用再还月供了，也可以减少利息支出。

　　第二种，有些人手里的资金可能并不能够全部覆盖未还部分的贷款，只能还其中的一部分，可以分为以下三种：

　　1.剩余每月月供保持不变，也就是说每个月的还款额是一样的，但是贷款年限会缩短，比如原来贷款是30年，提前还了一部分，就变成了25年，还款期限缩短，可以减少利息。

　　2.剩余每月月供减少，但是保持还款期限不变，也就是说每个月的还款会减少，但是贷款年限不变。举个例子，原来你1万月供提前还款之后可能就变成了8000元，但是总的贷款年限还是保持30年，每个月的月供压力会减轻。

　　3.部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省利息。也就是前面的第1点和第2点相结合，选择既减少年限又减少月供，当然，这种情况下缩短的年限，没有单独选择第1点缩短年限，月供不变，减少的年限多。同理，也没有单独选择第2点减少月供，年限不变，减少的月供多。

　　那么，到底选哪种方式最好呢?专家建议确实需要提前还款，可以选择第二种方式的第2点，也就是“减少月供，贷款年限不变”。这样做的好处是可以最大程度减少月供额度，从而减轻资金压力。至于贷款年限，专家认为没有必要缩短，保持最长的贷款年限，利用时间充分享受未来通胀带来的收益。(来源：爱济南新闻客户端)