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济南限购区域大范围调整 新政效果尚待观察
来源:大众报业·经济导报   加入时间:2022-9-19 18:32:35  
  经济导报记者 刘勇 
  济南市继今年5月份对楼市调控政策进行适度调整后,9月15日再度对政策进行调整——从9月16日开始,继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。这意味着,济南二环以外区域取消限购,二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。 
  部分区域取消限购后第一个周末,经济导报记者走访了济南多个楼盘发现,不少项目咨询量和到访量略有增加。部分开发商在微信朋友圈等处陆续借限购范围调整之势,开始了新一轮的营销。 
  受访的业内人士指出,从目前该政策对限购区域调整的情况来看,济南多数新建楼盘均集中在非限购区域,这将在一定程度上减少刚性和改善性需求购房者的购房压力。“政策的出台是为了提振市场信心,而不是为了炒热市场。目前,需求趋于饱和,新政提振作用有多大,有待进一步观察。”楼市观察者何元涛表示。 
  到访量略有增加 
  9月17日上午10点左右,当经济导报记者来到济南东部唐冶片区一楼盘的售楼处时发现,门口外停着数辆汽车,除济南牌照的汽车外,还有挂德州和滨州牌照的汽车。大厅内的市民不多,只有七八个人,有的在沙盘前听销售顾问的解说,有的坐在休息区和销售顾问闲聊。 
  看到经济导报记者走近,一位销售顾问迎过来接待,并开始介绍楼盘的一些情况。 
  “和我们合作的银行已经口头给我们通知了,可按首套房首付20%、二套房首付30%放贷,但具体需待央行的相关通知发出后正式执行。”当经济导报记者问起首付比例时,该销售顾问说道。 
  “按照济南的最新政策,首套房最低可以交两成首付了,这样您准备的首付就够了,而且房贷利率也才4.1%,非常合适了。”该楼盘一位销售顾问在向客户介绍济南刚出台的限购调整政策,并用计算器算着贷款数额以及每个月的还款。 
  在另外一家楼盘,门口的停车场内同样停有挂有外地牌照的汽车,也有一些准购房者在咨询。据销售顾问介绍,由于项目仅剩大户型改善房源,受限购和首付比例的影响不大,和之前相比,来访量、成交量比较平稳,没有太大变化。 
  18日,经济导报记者又走访了济南北部区域和西部区域的一些在非限购区的楼盘,看到的情况都差不多:到访量略有增加,签约量变化不大。 
  “得知政策的第一时间,我们就召开了营销会议,制定了相关销售政策,要求销售顾问加强对客户的维护和跟进,把新政策宣讲给客户;同时结合项目现房销售的优势以及市场变化,我们也在积极筹备新产品的加推,并推出部分特价房。”济南一家楼盘的销售总监袁杰说道。 
  袁杰告诉经济导报记者,周六的到访量和上个周末相比有所增加,但增加的量不大,也就是由十几组客户变成了二三十组客户,大多数都是来询问的。“前期没有购买资格的客户,现在有了购买资格。不断推出的利好政策,不仅带动了房地产市场,也增加了市民买房的信心。” 
  而在某短视频平台,一家楼盘的营销人员发布了一则“排队买房,解除限购的第一个周末”的视频,内容是消费者排队进入营销中心。而且有消息称,该楼盘在周六就成交了三十多套住宅。 
  “可信度不是很高,政策刚出台,需要有个理解和消化的过程。”一家楼盘的销售顾问波波这样对经济导报记者说道,“从视频上看,营销中心没多少人,需要排队吗?感觉就是刻意在营造气氛。” 
  同样,对于该楼盘成交量达到三十多套的数字,袁杰分析认为,“一般情况,成交转化率在20%左右,也就是说到访5组最终能成交1组,而且也不是说消费者第一次来就能签单,肯定会多转几个楼盘,多看看,来两三次后成交比较正常。”袁杰分析道,“如果说真成交三十多套,只能说该楼盘前期准房主比较多,受限购的限制没成交。” 
  多数消费者持观望态度 
  “家里添了个娃,想换套大房子,新政出来了,我过来看看。”在一楼盘的停车场,手里攥着一沓售楼宣传单的张先生对经济导报记者说道,“首付降低了,贷款利率也下来了,虽然说比较合适,但最近这政策一波接一波,要不还是再等等吧。” 
  同样,济南市民王立林也由准买房者转变为观望者。“虽然首付比例下来了,但还款的压力大了一些,暂时先不考虑买房了。”王立林说道。 
  王立林告诉经济导报记者,他名下现在有一套住房,对于家庭月收入1.5万元的王立林一家来说,每个月需要还3000元的贷款,并没有什么压力。“去年看到一套三室的房子,总价180万元,但首付60%则把我挡在外面。” 
  “现在虽然首付比例能降低到30%,但还款压力比较大。”他给经济导报记者算了一笔账:按首付30%计算,180万元的首付仅需要54万元,其余126万元需要贷款。“按照30年、4.3%的利率计算,每个月需要还6000多元,再加上以前的贷款,每个月需要还近1万元。 
  “这几天接了好几个楼盘的电话,还有两个楼盘给出了8500元/平方米的低价,首付也降了,利率也降了,很合适。准备出手买现房,不看期房了。”市民马明泽表示。 
  在何元涛看来,购房者虽然愿意去看房,但真要掏钱去买房时,就会变得很理性。“除个别迫切需要购房的刚需或者刚改客户外,大部分客户选房时会很纠结,是买房还是存钱?这主要是因为购房者对未来房价的走势仍然有些把握不准。” 
  效果有待检验 
  “这应该是济南从年初到现在最有力度的房地产政策。”在谈及政策带来的影响时,袁杰说道,“非限购区域的购房政策回到了2016年启动限购政策前。” 
  “限购范围调整最直接的受益者就是受之前政策影响而无法购房的人群。”袁杰表示,新政满足了之前限购政策下被忽视的购房需求,比如有上学等特殊需求的、外地户口刚需和周边城市想在济南买房的群体,等等。 
  世联怡高山东公司总经理朱江认为,此次济南有保留地调整限购区域,是遵循“房住不炒”整体基调之下“因城施策”的细化措施,既充分考虑了济南市场的现状,最大限度地释放了济南楼市主力供货区的活力,又能把握政策尺度,对房地产市场进行良性引导,有利于激发济南房地产市场潜力,盘活土地等相关市场。 
  “从年初到现在,济南已经出台了多个政策,每一个政策出台都产生了一定的效果。”袁杰说道,“尤其是5月份的政策出台后,端午节假期期间看房的人挺多,之后热度有所下降,随后的到访量比较平稳。” 
  在何元涛看来,当前房地产行业仍处于恢复阶段,购房者观望情绪仍较浓。而放松限购等举措对购房情绪的带动力相对较大,各地在政策层面能出尽出,以期加速市场修复,同时提升市场活跃度。 
  山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示,由于购房者需求取决于人们对未来房地产市场信心和经济状况,所以此次政策调整难以对房地产市场产生太大影响。 
  何元涛表示,新政出台的目的是为了提振市场信心,而不是为了炒热市场。“新政落地后,不少购房者去售楼处看房,这表明新政在一定程度上提振了他们的信心。”


编辑:史飞雪

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