经济导报记者 杜杨
9月26日晚，魔方生活服务集团有限公司(下称“魔方生活”)在港交所发布招股书。业内认为，在青客公寓和蛋壳公寓退市后，长租公寓行业之所以能再度IPO、重获资本青睐，原因是企业找到了正确的盈利模式——向经营管理要效益，长期且稳定，哪怕利润率相对较低。
具体到济南，虽然近期没有颠覆性的业态创新，但一些企业通过强化运营，实打实地提升了项目入住率；与此同时，受访人士提出，历下区城市更新轴的定位，以及自由贸易试验区济南片区的建设，都将为长租公寓盘活存量房屋、带来客流，行业和城市也将在发展中实现良性互动。
不少项目入住几近“满员”
不知不觉间，济南的长租公寓入住率越来越高。
在天桥区天桥街一带，有一家旧汽修厂改建的长租公寓。经济导报记者来这里探访发现，曾经的小厂房化身为自助洗衣间、自助厨房；曾用来检修车辆的厂蓬内，已改建成了专业羽毛球场；院内挑高约5米的大厂房，则被改建为LOFT公寓，包括观影娱乐区和读书吧。
CCB建融家园济南银龙公寓的入住率，目前已接近100% 杜杨 摄
这家长租公寓，就是CCB建融家园济南银龙公寓。据项目运营方、建信住房山东分公司相关负责人介绍，该公寓入住率已近100%。
在济南市东关大街，还有一家名为城投·泊寓海晏门店的长租公寓。据相关负责人介绍，自今年5月份以来，该门店入住率一直在上升，目前已超过97%。
入住率是长租公寓经营的重要指标。根据魔方生活的招股书，2022年前六个月，其整体的出租率为82.4%，这个数据在头部企业中并不算高。
此外，魔方生活的白领公寓的单间房月均租金为3002元，蓝领公寓的单间房月均租金为3723元。相对而言，城投·泊寓海晏门店的公寓根据不同户型，租金主要分为2400元和2600元两种；济南银龙公寓的租金，更是低至2000元。
今年上半年，济南住房公积金中心推出“积金为民，乐居泉城”的活动：缴存公积金的济南“新市民”，通过“CCB建融家园”APP签约入住建融家园长租公寓，即可提取公积金支付房租；签约指定项目租期一年以上的，还可享受首年租金九折优惠。
“今年以来，CCB建融家园等长租公寓的入住率越来越高，就是因为济南的优惠政策不断出台，进一步降低了顾客的经济负担。”建信住房山东分公司有关人士对经济导报记者表示。
济南银龙公寓的公共生活区 杜杨 摄
精细化运营扭亏为盈
魔方生活并不是长租公寓领域最早IPO的企业。2019年，青客公寓赴美上市，成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商；同年，蛋壳公寓亦赴美IPO。
当时，这两家企业甚至还没开始盈利。
中泰证券分析师刘保民认为，当时资本之所以青睐长租公寓，哪怕还没开始盈利，是因为其资产构成多是现房、相对健康，且盈利逻辑也很明晰。“后来问题出在运营上，盲目扩张导致现金流紧张，最后相关企业退市，行业投资也遇冷。”他对经济导报记者表示。
据了解，无论是青客、蛋壳，还是后来的魔方公寓，其利润点大致相同：都以租客的租金为主。但为了迅速扩张，前二者采取提前向租客收取租金等方式，利用收到的租金和付出房租的时间差占用资金，用来收储房源和装修，最终在盈利点欠缺的情况下导致资金链出现问题。
为什么遇冷的长租公寓，现在重新“热”起来了？魔方生活的招股书显示，今年上半年，公司收入同比增长24.1%，净利润为41万元。行业的其他头部企业纷纷开始“扭亏为盈”：2021年，龙湖冠寓宣布实现租金收入22.3亿元，首年盈利1.4亿元，成为首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。
刘保民据此认为，经过两年多的理顺，长租公寓通过提高自身运营水平，在利润点仍以租金为主的情况下实现了盈利。“长租公寓早已过了‘跑马圈地’的阶段，现在资本看中的，就是其长期、稳定的盈利预期，尽管利润率未必多高。”他说。
山东省房地产业协会租赁专委会专家聂非也有类似的观点。他以济南的情况举例，认为单纯在盈利模式方面，长租公寓这几年并没有重大的创新；但相关从业者还是通过精细化运营，不断提高入住率，向着“扭亏为盈”的目标努力。
几家受访企业并未透露自身盈利数据。不过泊寓方面介称，目前他们的精力确实都放在精细化运营、为租客提供更优良的服务上了，“毕竟只有修炼好‘内功’，通过运营降低成本、创造价值，门店才能持续长久地发展。”
除了扭亏为盈，行业的未来也被看好。数据显示，2021年中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%，远低于发达国家；但到2026年，该项渗透率预计会达到9.4%。业内预计，届时中国租赁公寓市场规模总量，将会出现8.4%的复合年增长率。
“城市更新轴”或成新热土
城投·泊寓海晏门店位于“城市更新轴”周边 杜杨 摄
根据济南市历下区的规划，其将把“泉城路—解放路—解放东路”定为城市更新轴，连接明府城和中央商务区乃至自由贸易试验区济南片区。
其中，解放桥片区将通过高水平做好片区设计、实行大面积连片开发，着力盘活闲置空间资源。
刘保民认为，闲置空间资源的盘活，本就符合长租公寓在城市的定位;“与此同时，自贸区济南片区的建设势必吸引大量人才，长租公寓也满足了济南这些‘新市民’的居住需求。”他认为，济南长租公寓之所以长期向好，还是因为行业处于城市发展的“风口”上。
实际上，本次受访的几家企业也不约而同地谈到，长租公寓的不少客房，都被周边企业租用，作为员工宿舍了。
聂非也认为，长租公寓为城市留住人才，对城市的发展功不可没，“衡量长租公寓的价值，不应该只盯着盈利。所以尽管利润率并不高，整个行业还是被外界所看好。”
