经济导报记者 刘勇 见习记者 于婉凝
刚刚过去的中秋、国庆假期,不仅是济南全面解除限购政策后的首个假期“节点”,也拉开了楼市“银十”的序幕。
受新政以及房企促销抢跑影响,济南楼市在国庆假期小范围“回温”,不少楼盘的签单量出现上涨。
最受关注的是,作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”,10月中下旬两场土拍恢复限时竞价环节“价高者得”的出让方式,标志着本轮调控从土地供应端到市场销售端全面松绑。
受访的业内人士认为,随着全面解除限购政策效应逐步传导,叠加其他利好政策所带来的信心支持,未来楼市将持续向好。
成交量回暖
“假期前几天,我快忙疯了,好在后几天换休,不然真能累倒。”10月11日,济南北部一楼盘的销售顾问周洁对经济导报记者说,“整个假期我签了6套房,相当于此前一两个月的业绩。”
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该楼盘的销售总监告诉经济导报记者,“假期前几天,项目到访量和成交量都超过我们预期,而且有不少外地人来看盘。”
在另外一个楼盘,销售顾问告诉经济导报记者,“假期期间,我们推出了较大力度的优惠活动。虽然假期过了,但如果有心仪的房子,还可以再去申请前期的优惠,毕竟十几万的优惠不是说有就有的。”
在济南北湖片区的一售楼处,来自济宁的杨立富一家正在签约。“孩子在济南工作两年了,也到了结婚的年龄,听说济南房价比较稳定,趁着假期来看看。目前首套房贷款利率这么低,最起码以后孩子还贷的压力会小一些,再说是结婚用的刚需房,早晚都得买。”杨立富表示,“假期期间看的房子,当时只交了定金,今天来办其他手续,把首付交了。”
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周洁告诉经济导报记者,从她了解的情况看,国庆假期有不少外地人来济南看房买房。
“专属97折优惠,认购最高直降30万”“推出20套一口价特价房,特殊楼层房源最高可享15万元优惠。”经济导报记者调查中发现,为争夺客源,各房企使出浑身解数,通过成交礼、到访礼、特惠房源和赠送车位等方式吸引购房者,连不少平时优惠折扣比较少的房企,也趁机给出一定折扣。
数据显示,从9月25日到10月8日,济南新房的网签量达2134套,10月1日至7日,济南新建商品住宅网签面积7.11万平方米,日网签量保持在200套以上;二手住宅网签面积放量,同比上升475.45%。
“目前济南楼市的购房成本不高,十月又是开发商的重要销售节点,他们会推出各种优惠措施,对于想要买房的购房者来说,是不错的入手时机。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。
“以旧换新”受关注
经济导报记者调查中发现,不少开发商为了拉动新房销售,和二手房中介公司合作推出“以旧换新”业务,成交还不错。
“我们首次开盘去化率较高,不少客户选择‘以旧换新’,通过卖掉老房子来置换新房。”济南东部片区一楼盘销售顾问表示,济南二手房限售政策的放开,对新房市场特别是对于改善型楼盘来说有一定推动作用。
“商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易这一举措,让济南二手房的挂牌量明显增加,市场交易活跃。”济南一家二手房中介公司负责人初鑫表示,“不少客户卖掉旧房,就是为了升级住房需求。”
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一家已经实施“以旧换新”业务的楼盘置业顾问邱金凤向经济导报记者介绍,“我们的‘以旧换新’有几个硬性条件,活动只能置换140平的户型;购房者的住房房龄尽可能是十年以内,具体情况根据房屋的新旧程度再确定;如果住房有抵押贷款,需要先解押。”
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对于回购价格,邱金凤告诉经济导报记者,“回购价按照市场价,根据所在小区近半年的市场数据来计算。此外,卖房的总房款要全部转成新房的首付。”
另外一家楼盘的置业顾问胡长莹告诉经济导报记者,“‘以旧换新’活动就是先交两万的定金,中介公司帮助客户处理旧房。两个月之内卖不掉的话,定金可以退;卖掉的话,房款直接转成首付,多交首付也行,不想多交的话,后期提前还款也行。”
胡长莹补充道,“‘以旧换新’客户不需要向二手房中介交中介费,活动中已经包括了。”
“‘以旧换新’盘活济南的改善性住房市场,对于后市影响还需要一定的时间周期。”山东合富辉煌副总经理许传明表示,今年新房供应量相对较少,需要保证有效的供应才能更好带动整体。
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在山东大学经济学院副院长、教授,房地产研究中心主任李铁岗看来,“购房者通过卖掉旧房来购买新房,能够促进改善性住房的交易,对楼市未来发展具有积极作用。”
土地政策解绑
就在楼市调控新政满月的同时,济南土地市场也出现新变化。
作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”。10月9日,济南公共资源交易中心对10月下旬即将开拍的几宗地块,发布了《补充公告》,针对出让宗地竞买规则进行调整。
此次调整最明显的变化是,修改后的《挂牌出让文件》取消了“城镇住宅用地设立最高限价,网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’”的规定,明确要求按照价高者得原则确定竞得人。也就是说,10月20日及以后的土拍规则将调整为:取消地价限制、取消竞品质、取消摇号政策、恢复价高者得。这意味着济南土拍最高限价政策施行6年后落幕。
一家本土开发商的项目经理崔吉业分析认为,新政出台后,土地市场短期不会有太大起伏,延续目前“整体不热,局部小热”的局面。一方面,当前正处于楼市调整的中后期,随着市场逐步调整到位,深耕济南本地的开发企业会继续拿地,保持正常运营;另一方面,企业投资热情易受大环境影响,加之土地市场需求不足,整体不瘟不火。
在李铁岗看来,土拍政策调整的原因在于,目前土地市场是买方市场,而不是卖方市场。“调整之后,对于竞拍者来说,限制条件少了,自然会促进土地交易量的增加。”
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