经济导报记者 刘勇

　　“今年就这样了，”12月23日，济南一家楼盘的项目经理冯泽瑞这样对经济导报记者说道，“我们已经开始准备明年的工作了，多搞点活动，争取来个开门红。”

　　经济导报记者在采访中了解到，距离2023年结束还有一周的时间，济南大多数楼盘开始准备明年元旦的活动，期待有个好兆头。

　　与此同时，二手房市场价降量升成为主旋律，济南市主城区不少老旧破小二手房的价格已经降到6000多元一平方米。在谈及2024年的情况时，受访的业内人士表示，楼市现在是否已经见底，不太好说。应该说市场正在筑底，可能更合适。“整体来看，市场平淡期可能会持续很长时间。‘以价换量’或成未来新趋势。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰说。

　　回暖迹象明显

　　冯泽瑞告诉经济导报记者，整个2023年楼市比2022年强一些，回暖迹象比较明显。“下半年的市场比上半年好一些，而上半年的后3个月比下半年更好一些，总体来说，回暖迹象比较明显。”

　　经济导报记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至今年1月已经三连降。2月济南新房价格首次止跌上涨，截至7月实现六连涨，8月新房价格开始下降，截至11月实现四连降。

　　而从新增房源看，自今年4月份之后，济南楼市新增房源量一直呈下降趋势，9月和10月份因为中秋、国庆假期影响，楼市供应量止跌上涨，环比暑期近乎翻番。10月济南推盘量出现明显下滑，基本与8月持平，11月供应量又再次上涨。

　　根据济南房产网统计数据显示，11月份济南新建商品房共成交6764套。

　　在过去，期房销售如火如荼，是楼市的主流模式。然而，随着烂尾楼项目的增多，购房者风险意识也随之提高。现房销售逐渐崭露头角，成为市场的新常态。

　　“现房销售让购房者能够更加直观地了解房屋的质量和周边环境。这不仅减少了购房的风险，也给购房者带来了安全感。”袁杰表示。

　　“从今年的成绩看，刚需房源销售情况不尽人意，但改善型房源则比较受欢迎。”袁杰表示。

　　据经济导报记者了解，袁杰所在的公司代理了同一个区域的2个楼盘，一个是改善型楼盘，一个是刚需性楼盘。“从销售结果上看，改善型楼盘的销售情况好一些，卖3套改善型房子才能卖出一套刚需型房子。”

　　二手房市场“价跌量升”

　　经济导报记者在济南鑫汇房地产经纪公司的店门口看到，几个销售顾问在门口闲聊，而在门店内，几个销售顾问在打电话与客户沟通。

　　“这几天冷，看房的人少了一些，店里外出的一共4个人，2个人在带客户看房，还有2个人在总部签合同。”该公司负责人初鑫告诉经济导报记者，10月份，他们店一天至少带看十几组客户，有时晚上8点还在带看，现在的带看量一天也就四五组客户。

　　初鑫告诉经济导报记者，二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右，现在扩大到15%-20%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上，才有望达成交易。

　　徐鹏告诉经济导报记者，目前改善性的房源价格一直比较平稳，但是刚需性质的小户型房源，降价幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老旧房源，降价的幅度会更大，大概在20%左右。“但是那些次新小区，还有位置好一些的小区，就没有这么高的降幅，大概在10%左右。”

　　经济导报记者梳理发现，在成交价下跌的同时，二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。数据显示，目前济南的二手房挂牌量已经接近8万套。济南房地产业协会公布的数据显示，济南11月二手房成交量4637套，成交面积达到了47.63万平方米，较同月新房成交套数还要高一点。

　　而济南前11个月新房网签6.24万套，共计835万平方米，二手房住宅网签5.63万套，共计584万平方米，单从数据看，济南二手房成交量正在迎头赶上新房。

　　“现在济南主城区的二手房价格好多都回到了2016年，有些‘老破小’的报价都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的负责人徐鹏说。

　　明年情况或更好

　　经济导报记者在采访中了解到，尽管距离2024年还有几天的时间，但开发商已经开始为2024年的“开门红”做准备。

　　“我已经安排销售人员对曾到访的客户或者意向客户打电话，告知他们2024年元旦有活动，可以来看看。”冯泽瑞表示。

　　实际上，大多数开发商都在准备打响2024年的“开门炮”。“我们当然也要准备，无非就是特价房、送装修送家电、低价车位、免物业费、送地下室等活动。”济南另外一家楼盘的项目经理王力林表示。

　　在谈及明年的情况时，上述人士均表示，情况肯定好于2023年。

　　袁杰说：“随着全面解除限购政策效应的逐步传导，外加调整优化最低首付款比例、降低存量首套住房贷款利率等友好政策所带来的信心支持，未来市场整体将持续向好。市场情绪渐趋稳定，在市场信心进一步提振后，未来市场短期或有好的表现。”

　　“对刚需者来说，部分小户型房价基本趋稳，跌无可跌。但改善型房产市场难降温，好的改善型房还是比较受欢迎的。”王立林表示。

　　在徐鹏看来，不管是新房还是二手房，“以价换量”将成为常态。“‘以价换量’可能会成为房地产发展的一个趋势，这是市场发展的规律。随着市场情绪进一步抬升，后期市场有望回暖，但‘以价换量’的现象或将会一直存在。”

　　持有同样意见的还有袁杰。他认为，新房市场热度分化明显，热销区域的明星盘成交量持续上升，非热销区域大幅促销，依靠“以价换量”保持一定成交额。二手房市场，热点交易片区房源成交周期短、成交价格偏上，而不占有学区和地理位置优势的非热点片区二手房，房东为求快速成交，也只能降价让步，其实质也属于“以价换量”。

　　“预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面，但依然存在一定的压力，市场情绪难以在短时间内扭转，全年成交量预计高于2023年，房价跌幅有望收窄。”袁杰预测道。