经导调查 | 土地供应政策优化，对济南房地产市场影响几何---山东财经网

经导调查 | 土地供应政策优化，对济南房地产市场影响几何

来源：大众报业·经济导报　　加入时间：2023-2-8 21:58:50　　

　　经济导报记者孙罗南
　　土地供应政策，正迎来一大调整。近期，有消息显示，自然资源部下发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(下称《通知》)，其中明确，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。这一消息受到市场关注。
　　对此，自然资源部明确表示，该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
　　对于上述土地市场规则的调整，济南的房企人士同样表现出极大的关注。“济南有这个风声了。”国内某开发商济南项目部一中层人士对经济导报记者说。
　　供地政策的优化，将会对市场带来什么影响？山东合富副总经理许传明2月6日接受经济导报记者采访时表示，其“对土地市场的回温有一定的正面作用”。
　　“从土地口去干营销”
　　2021年，包括济南在内的22个城市，开始推行“一年宅地出让不超过3次”的“集中供地”模式。
　　当年2月，济南明确将实行住宅用地供应“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让，全年分3批次集中出让住宅用地。青岛也官宣，实行住宅土地供应“两集中”政策。
　　这则土地市场的重磅新政在当时引发广泛关注。从过往的供应节奏看，济南市本级用地基本每个月都会有一次供应，尤其在年底供地冲刺阶段——比如2020年12月，一个月内曾有4次较大规模的“土拍”。而宅地供应实行“两集中”，显然对原有的土地出让模式作出较大调整，供地节奏出现了比较大的变化。
　　彼时，在2020年左右土地市场热度高涨的背景下，集中供地政策的出台，对土地市场来说，有助于平抑热度。
　　“集中供地政策的初衷是，在过去房价、地价快速上升时平稳市场预期。对于开发企业来说，原来随时可以拿地，尤其全国性的大集团，一个项目卖出房子，回笼的资金，随时可以进一步周转。而一年供地不超过3次，就相当于每年只有3次起跑的机会，跑完了等着重新起跑，这样是降低了开发企业资金周转速率，客观上降低了大家对土地的购买能力。”许传明对经济导报记者分析说。
　　“土地‘两集中’政策，无非上半年、下半年各供地一次，都比较扎堆，从开发企业来讲，全国28个重点城市几乎同时放地，总是顾此失彼。”许传明说。
　　于房企而言，集中供地政策对其现金流无疑是极大的考验，由此，开发商在土拍时出手也较为谨慎，土地市场寒意难消。
　　而感知市场温度的还有一线的房地产从业人员，以至于有些人不得不谋求转岗。
　　大学毕业后已经入职多年的刘兵，在一家大型房地产公司济南分公司从事“土地口”的工作，他对经济导报记者说，去年，他“一看土地市场‘不对’，就选择了转岗，转到项目‘营销口’工作了”。“去年很多地产企业把投资土地的投资口人员削减了。毕竟房企拿地少了，也就不需要这么多人员了。”刘兵说。
　　刘兵所在的房地产公司目前正在济南开发的项目还是前年拿的地，其公司去年在济南土地市场“颗粒无收”。
　　感受到土地市场寒意的不止刘兵一个人。以济南去年10月的第三批供地为例，整体来看，当时正式挂牌的土地数量与此前预公告的规模相比有所减少，而且住宅地块的价格也有所下降。其中，在济南二环西路以西，百联奥特莱斯附近的西沙片区，出让的一宗住宅地块，起始楼面地价不到5000元/平方米。而在2017年，该片区出让的住宅用地楼面地价则超过9000元/平方米。
　　与此同时，正式挂牌土地数量减少，部分土地未能供出，也与开发商拿地意愿低不无关系。此外，纵观去年济南成交的土地，不少土地被地方国企平台摘走，市场化房企拿地的寥寥。
　　利于提高资金周转速率
　　近年来，整个国内房地产市场正经历前所未有的调整。
　　“现在内外部环境导致的楼市变化，还是非常剧烈的。”许传明对经济导报记者说，“现在重点考虑的是保护开发企业有序生产的积极性。更多的是城市在因城施策这个大背景下，进一步增加土地供应的频次。”
　　就在此次自然资源部出台的《通知》中，提及了多项颇受瞩目的举措。
　　比如，《通知》提出，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。
　　“这些优化的土地供应模式，有利于大家提高资金的周转速率。”许传明对经济导报记者说。
　　济南的房企人士也颇为关注土地市场政策的变化。“听说供地政策调整消息传出后，我们都挺高兴，也期待着济南尽快出台相关政策。”某大型开发商济南项目公司从事拿地业务的李先生对经济导报记者说。
　　对于近年来土地市场的变冷，李先生也有着切身体会。“这几年过得太难了，也不敢拿地。往往是，突然挂出来很多土地，有些看上的土地，想拿，但资金周转不过来，拍不了地。开发商的压力很大。”李先生对经济导报记者感慨说，“有时候真是闲得心里发慌。”
　　“现在优化调整供地政策，更公开更充分，让开发商有更多的时间去准备，更有利于开发商去准备筹集资金，地块推出来以后，能更有意愿拿地。我们也希望政策赶紧落地，对我们拿地来说，是有积极意义的。”李先生对经济导报记者说。
　　“抑制市场的大起大落”
　　土地供应端规则的调整，在一定程度上有利于促进土地的成交。
　　与此同时，接受经济导报记者采访的房地产业内人士表示，上述政策的调整并不会导致整个市场的立即回暖，同时，市场是有压力的，如果将来需求出现上升，房价可能会出现大起大落，而相关政策的调整有利于促进土地成交、增加供给，也是为了抑制房价的大起大落。
　　“这个政策本身不会导致土地市场马上回暖，现在不光是把地卖出去的问题。”许传明对经济导报记者说。
　　“包括济南、青岛在内，我们监测的重点大城市土地市场的表现都比较冷，比较冷的背后是市场的大起大落。虽然现在老百姓不想买房，但市场的有效供给也很低。一旦需求端转暖，整个楼市供应不足的矛盾就立刻出现了，这样一来，市场是‘坐过山车’的。”许传明分析说。
　　“不同城市之间的压力不一样，大多数城市都面临这一担心。尤其去年，供应量太少。市场的冷暖起伏变化会比较剧烈。”许传明提到，“冷暖变化的供需压力，不需要需求极大的释放，只要需求恢复到2021年下半年的状态，可能整个楼市供应不足的矛盾就凸显了。”
　　在他看来，“这个时候抓紧把土地市场的有效供给恢复，以后一旦消费端抬头的时候，供给端这边是顺畅的，这也是维持市场平稳非常重要的举措。”
　　(应受访者要求，文中“刘兵”为化名)

编辑：史飞雪

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