经济导报记者 刘勇 见习记者 石潇懿
近日，山东省发布了《关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》，其中明确提出要全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。与此同时，济南市从2月8日起发放5000万元的置业消费券。
在此背景下，2月8日，2023齐鲁(济南)春季房展会拉开帷幕。经济导报记者在现场看到，不少市民在房展会上向开发商详细咨询楼盘的情况，有的还进行了现场签约。
受访的业内人士指出，随着一系列利好政策落地，济南楼市的“阳春”之势已经有了苗头。“楼市初显回暖现象，但市场修复仍需信心，整体大范围回暖还需要时间。同时，不排除未来还会有利好政策出台。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰在接受经济导报记者采访时表示。
初显回暖迹象
2月11日上午9点，当经济导报记者走进房展会现场时，发现已经有不少市民围绕着各房企的展台咨询问房，有的在问容积率和公摊面积的问题，有的在询问学校等配套资源设施的情况。虽然大家的关注点不同，但都比较关注交房时间，希望尽快交房。
随着济南楼市出现回暖迹象，各参展房企也使出了“浑身解数”。有楼盘推出最低优惠10万元/套的政策，也有楼盘推出指定房源最高优惠26万/套的政策。除了直接降价外，多个项目还给出了折扣促销，有的楼盘在展会期间推出95折购房优惠，也有推出专属优惠2%的楼盘。同时，不少楼盘推出了特价房源活动，甚至有楼盘推出了近百套的特价房。
此外，也有楼盘推出了赠送家电包、免除一定期限的物业费和购买地下室立减3万元的活动。还有楼盘推出了吸引准购房者的福利，比如对带访成交的市民奖励总房款1.5%；推荐成交，奖励3万元(税前)；甚至有新项目推出了老带新带访叠拼成交优惠措施，额外优惠10万元，同时，老业主还享受2.5%奖励。
“这几天来房展会咨询的准购房者就一直没有断过，有时置业顾问都来不及接待。”在一房企展台前，工作人员向经济导报记者说道，“总体到访量比较高，能够坐下深入了解楼盘的准购房者更不在少数。”
在另外一家房企的展台前，经济导报记者在采访时注意到，置业顾问一直在不停忙碌着。一名置业顾问告诉经济导报记者，从8日开幕到现在，展厅内的5名置业顾问每天都是这种状态。“这两天，我们售楼处每天的待客量也在增加，很多都是冲着展会优惠来的。”
实际上，楼市回暖并非仅仅体现在房展会上。
日前在济南天桥区北园大街附近的一家楼盘，经济导报记者看到，不少市民前来咨询。在沙盘前，置业顾问对市民进行讲解。该楼盘营销总监张凯告诉经济导报记者，春节前后，来看房的人明显多了起来。楼盘到访量较去年底提升显著，看房热情更为高涨。“春节期间楼盘日均到访量基本维持在20组左右，最多的一天能达到30组。”张凯表示。
在济南东部一楼盘，项目部经理冯泽瑞告诉经济导报记者，虽然他们没有参加房展会，但同样给出了不少优惠。“从现在的情况看，与去年相比，今年楼盘到访量有显著提升，基本能维持在日均15组左右。售楼处确实也没有以往那样冷清，人气还算可以。”
袁杰告诉经济导报记者，济南多数楼盘的到访量都出现了增长，“大多数楼盘的到访量在20组到30组之间，个别热销的项目，日均到访量能达到50组。”
购房者买房门槛越来越宽松
“2月8日我从手机上看到房展的消息，今天(2月11日)趁着休息赶紧过来看看具体是什么情况。”在展会现场，市民孙长斌表示，自己从去年就开始关注楼市的信息了，正好又看到了政府要发放5000万置业消费券的新闻，觉得自己是时候“下手”了。“展会上能有这么多优惠，买房后送的消费券还能用来后期装修和买家电，这时候买房再合适不过了。这几天就把看好的房子签了。”
同样，在展会现场，市民陈女士告诉经济导报记者，此次来房展会是想帮孩子买一套改善型住房。“孩子大了，现在的房子住不开，想购买一套三居室或者四居室的房子。”
实际上，济南举办房展会和发放置业消费券，只是助力房地产市场的举措之一。从去年上半年开始，地产调控政策就发生重大变化。
近日，山东省政府印发的《关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)》提出，支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。
除了支持发放购房消费券，山东还在政策端、市场端、金融工具端促进住房消费。楼市政策方面，对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。为促进市场活力，全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。对多子女家庭购买首套自住住房的，允许各市适当上浮公积金可贷额度。此前，已有潍坊、济宁两市提高了公贷额度，济南市对于二孩、三孩的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，最高可贷额度分别提高至90万元、100万元。
以济南为例，去年5月份，对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整。8月17日，济南在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。9月15日，济南持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。11月12日，济南又调整了住房公积金贷款最高额度。
2023年开端，济南楼市就开始了“自上而下”的活跃。
元旦刚过，济南房产第一个新政出台，这次的政策主要是针对公积金首套贷款的政策(二套无变化)配合家庭孩子数带来了史无前例的优惠。首先，在利率上维持5年期以上首套利率3.1%。此外，一个及以下孩子的家庭，个人公积金贷款额度最高50万，两个人最高80万；两个孩子家庭，个人公积金贷款额度最高60万，两个人最高90万；三个及以上孩子家庭，个人公积金贷款额度最高60万，两个人最高100万。同时出台了每月600元、连续三年的二胎生育津贴政策。
1月18日，济南进一步优化房地产市场政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。针对非本市户籍家庭购房需求，在限购区域内不用再提供个人所得税或社会保险证明。
2月8日，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市发放5000万元置业消费券。同日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》，面向社会各界征求意见。新办法延长了预售资金监管期限为，“自取得《商品房预售许可证》开始，至取得水电气热配套设施验收(备案)证明、档案移交证明，完成公共维修基金缴存和房屋所有权首次登记后终止”。这在一定程度上保证了烂尾楼不再出现的可能。
在袁杰看来，政策的多次调整，极大程度释放了购房需求，涵盖了刚需和改善群体，可以说给还在犹豫或被限制的购房群体以便利。“给每个购房者发放1万元消费券看似不多，但更多是给消费者信心。”
完全复苏尚需时日
“楼市初显回暖现象，但市场修复仍需信心和时间。”袁杰告诉经济导报记者，从各家房企反馈的市场现状来看，济南楼市春节档的热度尚可，但各家楼盘实际成交数据不一，区域分化现象较为明显。相较于年前市场的“冷清”，如今市场已经出现了局部回温的现象，但从整体来看尚未呈现大范围回暖。
“高涨的看房热情并没有在各家售楼处转化成实际的成交量。对于现在的楼市来说，热情有，但变现依旧慢。”袁杰表示，“就目前来看，市场修复仍需要时间。”
山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平表示，近一两个月以来，山东各地方政府为了促进房地产市场消费，发布实施了许多促进政策。“发放购房置业消费券、降低购房首付成数、激活公积金用于支付首付款或是支付房租，还有二手房带押过户等等，这都能为购房置业者带来切实的帮助，将有效促进市场的回暖。由于利好政策的作用，房地产市场在2023年春夏季必然会回暖，事实上，济南楼市最近几天就明显回暖。但政策的释放效应有一个过程，要有耐心等待。”
济南市房地产业协会执行副会长李刚预测，2023年商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在约1000万-1200万平方米左右，二手住宅保持在约400万平方米左右。随着经济的复苏，2023年济南房地产市场表现应会好于2022年，预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态。
“目前来看，只有消费者积极出手，企业真正把房子卖出去，收到回款，销售逐步企稳回升，房地产的投资才有望随之复苏，从而使市场进一步实现良性循环。因此，房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力。”长期关注济南楼市的分析人士张峰分析道，“房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏和刺激政策的出台上。”
在袁杰看来，不排除未来还会有利好政策的出台。持有同样意见的还有张峰，在他看来，一方面是税费的调整，如二手房的契税调整；另一方面则是房贷利率的调整。“现在已经实现首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，现在济南首套房贷利率是4.1% ，未来不排除会降至4%以下。”
就在前几天，一家商业银行的客户经理就向经济导报记者表示，未来济南的首套房贷利率很有可能会跌破4%。
今年1月31日，在山东省住房和城乡建设工作会议上，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志表示，今后五年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展。坚持“房住不炒”定位，因城施策稳地价、稳房价、稳预期，提升住房品质，加快住房供给侧结构性改革，房地产业实现良性循环和健康发展。同时明确，各地要进一步落实城市政府主体责任，一城一策、分类调控，用足用好最新政策工具，从供需两端协同发力，同步激活新房和二手房市场，促进住房消费合理需求平稳释放。
在张峰看来，房地产市场需要一个较长的复苏周期，2023年在需求端政策持续发力下已开始“回暖”。“购房者信心完全恢复需要时间，楼市的疗伤也需要时间。”张峰表示。
