经济导报记者 王雅洁 见习记者 刘瑞祥

　　“刚过完年的时候，来看房的人非常多。最近几个周末人也不少，比去年热闹多了。”日前，济南中海云宸项目销售人员向经济导报记者介绍，“目前我们这个楼盘快要售罄了，年后成交量占比很大。我最忙的时候，从早上9点忙到晚上9点，连吃饭的时间都没有。”

　　春节过后，包括山东在内的全国多地楼市调控政策不断。那么，利好消息下，楼市表现如何？购房者是否增多？销售情况有没有变化？近期，经济导报记者走访发现，包括中海地产在内的济南多个楼盘今年1月和2月销售业绩明显攀升。接受经济导报记者采访的业内人士普遍表示，目前房地产价格回归理性趋势明显，贷款利率还会下调，但幅度不会很大。未来开发商也不能再“玩”高周转了，春节过后的一轮轮楼市调控政策主要目的就是要满足合理的住房需求，保障房地产健康有序长效发展。

▲济南中海云宸项目，年后成交占比较大  刘瑞祥/摄

　　成交量明显增加

　　中海济南1月销售15亿

　　“中海地产深耕济南15年，有8万多组业主。1月份销售15个亿，2月(约上半月)已经销售了6-7个亿。”近日，中海地产济南分公司品牌推广中心负责人告诉经济导报记者，“目前，济南已从优化信贷政策、降低首付比例等多方面进行政策调整，这些都在不断提振客户信心，促进刚需和改善需求的释放。尤其是近期网签补贴的政策，也对客户的认购、签约效率起到了一定程度的促进作用。”

　　正如上述地产从业者所言，去年以来，济南楼市调控政策频出。2022年5月，济南发布“楼市六条”，“楼市六条”新举措中，从优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面进行适度调整。当年9月，济南市持续优化房地产政策措施，除二环以内的历下区、市中区区域实施限购外，其他区域解除限购。同年11月，济南再次调整住房公积金贷款最高额度，家庭最高可贷款额度提高至80万元。

　　今年1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。2月5日，山东省政府印发《关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单(第二批)的通知》，支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。对多子女家庭购买首套自住住房的，允许各市适当上浮公积金可贷额度。

　　“济南经济结构逐渐向好，城市吸引力增强，尤其对周边城市的虹吸作用明显，作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性，新市民、原市民刚需、改善性需求稳定。”济南市房地产业协会分析，从住宅供应方面看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺。

　　济南市房地产业协会预测，2023年济南市房地产市场表现应会好于2022年。预计第一季度市场将保持平稳，第二季度末开始回升，商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上(依据住宅销售量1000万平方米以上，占比70%计算)。

　　济宁房贷利率省内最低

　　还会再降吗?

　　今年1月，首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。根据央行、银保监会规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　基于上述新政，近期公布的1月70城房价数据再次引发市场关注。经济导报记者梳理发现，山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁4城中，济宁新建商品住宅销售价格近3个月环比、同比均出现下降。且从可以纳入评估期的2022年数据看，济宁去年9月、10月的环比、同比数据也均未出现增长，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的情况。不过，经济导报记者了解到，目前济宁首套房贷款利率最低仍是去年10月调控后的3.95%，也处于省内最低水平，未来还会下调吗？

　　“最近有不少刚需客户，房子看好了，钱也到位了，就是想再等一等。首套房什么时候买最合适，是当下购房者的普遍疑问。”2月23日，济宁一家房产中介工作人员刘海阳在与经济导报记者沟通时坦言，经历了多轮市场调控，以他从业近十年的内行人视角看，刚需购房应从政策时机、楼盘选购两方面考量。

　　“今年以来全国范围内部分城市开始相继降利率、降首付等。目前济宁首套房贷款利率是3.95%，已达到近十年来利率最低水平。”刘海阳算了一笔账，去年“十一”降低首套房贷款利率之前和现在相比，同样贷款100万元，月供要少还1000多元，30年下来就少还30多万元。“当下的政策就是在给你购房的好时机。我常跟客户说，不要总想着抄底，你有购房需要，正赶上政策合适，可以说时机就到了。”刘海阳表示。

　　在刘海阳看来，现在新房两极分化严重。本身区域有潜力，楼盘又优质，市面上认可度高的楼盘，只要你看好了就可以买。刚需住房，主要是自住，至于是否保值增值就不要焦虑那么多了。

　　“济宁全辖公积金贷款额度也提高到80万元，如果从贷款额度提高这件事来看济宁楼市的走向，楼市的成交需求会再一次被激发。相当于一部分二手房客户会直接被挤压成交新房。公积金余额缴存到10万元以上的，买房概率会很大，而且购房压力降低了。”刘海阳认为，这一轮的政策调控前提，应该是以刺激消费需求为主，融资放宽为辅，毕竟要坚持“房住不炒”的原则。

　　山东多市出台

　　公积金惠民新政

　　经济导报记者调查发现，不仅是济宁，今年前后，山东多市对公积金政策进行了新一轮调整。

　　田先生供职于淄博市张店区某企业，日前他与经济导报记者交流时透露，“幸亏前年没有买房，去年观望了一年，今年准备下手了。现在淄博市给本科毕业生的购房补贴从5万提高到了8万，而且公积金利率这么低，正是好时机。”田先生表示，在淄博买房大多是自住，投资较少。

　　2022年5月，淄博市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，阶段性加大了住房公积金资金投放规模，大幅缩短公积金贷款放款等待时间；放宽淄博市缴存职工和符合人才金政37条的人才群体贷款申请条件；购买第二套商品住宅的贷款首付比例由40%下调为30%。

　　开年以后，山东多地纷纷出台新政。东营市印发《关于调整部分住房公积金使用政策的通知》，自2023年2月4日起，购买首套自住住房的，首付款比例由30%降低为20%；购买第二套自住住房的，首付款比例由40%降低为30%。临沂发布《临沂市住房公积金中关于抓好住房公积金贷款相关政策落实的通知》，自2023年2月4日起，在临沂市购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%降至20%。对符合条件的新市民，在住房公积金贷款审核和还贷提取等方面实行同城化待遇。威海市发布的《关于调整住房公积金使用政策的通知》显示，下调首套住房首付比例。购买首套自住住房申请公积金贷款的首付比例由30%下调至20%。按照政策，职工在威海市新购自住住房支付首付款后可提取公积金，并可同时申请公积金贷款。

　　许鸿英在抖音等平台为客户做选房服务，她在接受经济导报记者采访时表示，“目前楼市确实有回暖现象，甚至好地段的二手房成交很快。”许鸿英还从购房者心态上解释了近期楼市火爆的原因，“购房者的心理跟炒股差不多，追涨杀跌，价格开始上调了，就有点心急，纷纷下场。”