经济导报记者 刘勇

　　“春节过后这20多天，我们店里已经成交了5套二手房，比去年同期要好一些。”2月20日，济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫在接受经济导报记者采访时表示。

　　经济导报记者在调查中发现，随着一系列利好政策落地，济南二手房市场回暖迹象明显，不少中介公司的看房量和成交量也有所回升。

　　受访的业内人士认为，目前二手房市场只是有了回暖迹象，但真正恢复正常交易量尚需再添一把火。“二手房市场的回暖是一个缓慢的修复过程，因此需要政策进一步支持，例如可以考虑在税费上出台优惠政策。”济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏表示。

　　客户目标较明确

　　2月20日，经济导报记者走进初鑫的店里发现，偌大的店铺只有他一个人。

　　“现在看房的人比较多，目前只有我1个人在看店，其他同事不是在带看的路上，就是在签合同的路上，市场回暖了。”初鑫告诉经济导报记者，春节前，他们整个店一个星期也就能带看3-4组客户。过完年上班后，一天至少能带看3-4组客户，有时晚上8点了还在带看。“从去年下半年开始，门店的签单量一直维持在一个月2-3单。春节后到现在，门店已经签下了4单。”

　　“现在客户不管是买房还是租房，已经出现了一个比较明确的心理活动，他们不是随便出来看看，而是目标比较明确，价格如果感觉比较合适，就可以随时去定。”徐华鹏说。

　　“春节过后我已经卖了2套房了，一套是洪楼片区的山大宿舍，一套是洪北社区的。”位于洪楼南路的一家中介公司的销售顾问孙淑刚说，“之前我每天都是找房源发给客户看，现在很多客户主动来咨询。”

　　“春节假期过后，签单量相比去年同期增长不少，平均一天能签约100多单。”济南房产网签约中心经理程林表示。

　　在徐华鹏看来，无论是购房者还是卖方，在心理预期上已经发生了一些变化。一方面带看量呈现上升趋势，看房的客户正在集中看房、快速决策；与此同时，由于挂牌房源比较充足，挂牌业主的心态也比较平稳，对于是否能签约表现得也很冷静。“不过真想卖房的话，卖家一定会降价的。”

　　对于二手房市场回暖的原因，上述人士均给出了自己的看法。徐华鹏认为，原因在于这几年积压的购房需求集中释放。在初鑫看来，除了需求释放外，去年底及今年初出台了不少购房支持政策，如降利率、享购房补贴、提高公积金贷款额度等，这些都大大刺激了市民的购房欲望。

　　打通新房与二手房通道

　　经济导报记者统计发现，2019年3月份，济南二手房链家挂牌数量为2.8万套左右；当年年底济南二手房链家挂牌数量涨到4.4万套左右；到了2020年5月，济南二手房链家挂牌数量突破了5万套。今年2月23日，济南二手房链家挂牌数量达到了58777套。

　　“这只是这个平台的数字，如果算上其他平台和一些未上平台的房源，数量肯定还要高不少。”初鑫说，“目前济南的二手房存量应该在7万套以上，尤其是去年5月份济南调整二手房限售政策后，由此前取得不动产证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，大量准新房上市让二手房的存量有所上升。”初鑫说道。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，从长期来看，限售调整后二手房挂牌房源增加，刚需群体可以有更多的选择；经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房并新购住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场良性循环。

　　但在徐华鹏看来，理论上说，一些改善性群体卖掉现有住房并新购住房，这其中有一部分人会进入新房市场，会促进行业正常发展，但实际上这并不是闭环。

　　“证不满两年，房子虽然可以出售，但还是需要缴纳较高的税。高额的交易费用，阻挡了不少购房者的需求。”徐华鹏解释说，“一套超过90平方米、市值200万元的房子，分为满二不满五，满五唯一，首套二套多种情况，最高需要缴纳6万元左右的税费，最低也要缴纳3万元左右的税费。高额的税费让不少购房者将目标转向了新房市场。”在徐华鹏看来，旧的卖不掉就没资格或者资金去购买新房，这就造成了卖不掉、买不了的尴尬情况。

　　“想让二手房市场交易‘活跃’起来，应该再添一把火。”徐华鹏建议，“在现有的各种政策下，适当降低二手房的税费，对提振房地产市场信心也有益处。”

　　初鑫则建议，市民购买二手房也能享受补贴政策。“不久前，济南拿出了5000万元的置业消费券，刚开始还以为二手房也能用，但仔细了解后我才发现，只有购买新房才有资格领取。我认为，二手房交易应享受同等补贴政策，只要买房就有补贴和消费券。”

　　徐华鹏表示，只有将新房、二手房交易打造成一个闭环，才能让房地产市场平稳发展，实现良性循环。