经济导报记者 戚晨

　　近日，济南发布《济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发展的若干措施(征求意见稿)》，聚焦能源、市政、园区、生态环保、保障性租赁住房、新型基础设施等领域，推动优质基础设施REITs项目。为了吸引国际、国内优质公募REITs基金管理人，济南对新设立或新引进的法人金融机构，按其实缴注册资本规模给予一次性资金补助，最高达到1.2亿元。

　　经济导报记者在调查走访中了解到，山东各地诸多新项目和储备资源积极发力公募REITs，扩容动作频频，盘活资产引“活水”。

　　破解保障性住房难题

　　在济南市历山路与东关大街西北角的商务楼中，济南城投泊寓·海晏门租赁住房项目(下称“城投泊寓”)已运营近一年。作为首批投入运营的济南市培育和发展租赁住房市场试点项目之一，该项目不仅为城市解决了“新市民”、年轻人“安居”问题，而且为城市留住人才、提升人气起到积极作用。

　　3月11日，经济导报记者来到城投泊寓，遇到了在此处租房子的年轻人宋亚楠。“我在聊城上完大学后来到济南工作，第一个‘家’就在城投泊寓。选择在这里租房子，一方面能省去买房后每月还大额房贷的压力，另一方面拎包入住也少了装修购买家具家电的麻烦。”宋亚楠告诉经济导报记者，城投泊寓的地理位置便利，且周围配套设施、购物都非常方便，作为买房前的过渡用房非常实用。

　　租赁住房建设，资金是最大的难题。作为国家首批中央财政支持培育和发展住房租赁市场试点城市，济南在大力筹集租赁房源、不断规范市场秩序的同时，也积极探索破解制约租赁企业和行业发展的难题，首期租赁住房类REITs产品的发行便是一次破解融资难题的成功尝试。

　　经济导报记者向项目管理方了解，城投海晏门租赁住房项目有172套房源，面积在40至60平方米不等，大部分租户都是毕业不久的大学生以及年轻白领。截至目前，海晏门店已经全部满租，且很多房源都已经预约到下半年。经济导报记者看到，在城投泊寓项目的共享空间中，配置了健身房、聚会区、图书借阅室、公共厨房等多个服务空间和设施，非常符合当下年轻人的社交和生活需求。

　　据了解，作为海晏门项目的运营方，济南城市发展集团城市更新有限公司还建设有文庄片区、北大槐树B地块、济南国际医学科学中心、雪山片区等6个租赁住房试点项目。每个项目都有自己的特色，规划建设也都本着因地制宜的原则，预计最快可在2023年下半年建成并推向市场。

　　盘活文旅资产

　　近日，威海文旅发展集团有限公司发布招标公告称，公司选定威海文旅发展集团有限公司5A景区发行基础设施公募REITs。目前，项目已经具备招标条件，对外招募公募REITs项目财务顾问公司和基金管理人。

　　在探索利用REITs助力文旅产业发展方面，山东制定实施《山东省文化和旅游企业(集团)“百企领航”培育计划》，提出到2025年，聚焦行业龙头企业，培育100家左右具有较强行业示范带动性、规模体量大、市场竞争力强的文化和旅游领航型企业；聚焦规上企业，培育300家左右具有较强发展潜力、特色优势突出的骨干型企业；聚焦产业新业态、新模式、新场景，培育600家左右具有较强创新能力、专业化程度高的成长型企业，力争形成覆盖文化和旅游全产业链、创新创造能力突出、充满活力、协同共进的大产业集群发展体系。

　　“在旅游REITs项目探索方面，重庆武隆喀斯特旅游集团属于先行者，也是目前国内公开的首单启动景区REITs项目。通过REITs，可以为产业园区、景区和文旅项目引来资金‘活水’。”中国新经济发展研究院金融学院副院长何英盛接受经济导报记者采访时表示。

　　除济南以外，北京、成都、青岛等地也相继出台支持基础设施REITs发展的相关措施。

　　“旅游业对投资资金需求巨大，公募REITs也为旅游景区的投融资打开新局面。文旅景区与基础设施REITs在政策导向、收益特性、价值增长等方面都高度契合，完全具备发行REITs的可行性。”何英盛表示，发行基础设施REITs不仅可以帮助景区融资，更可以通过存续期管理来实现景区价值的提升，实现“一石二鸟”的效果。

　　扩容效应显著

　　在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，公募REITs市场持续扩容。

　　“作为我国基础设施公募REITs市场的重要组成部分，产业园REITs一直以来都受到行业和投资者的青睐。个中原因在于，目前已上市的产业园REITs，其底层资产都属于优质的产业园资源，运营表现稳定、整体收益可观，且具备较大的市场成长空间。”葳蕤资本创始人王贤良对经济导报记者表示，目前行业整体来看，REITs在2022年震荡行情中表现良好，是具备一定投资价值的资产配置标的之一，项目分红带来更高吸引力，也让未来投资者不断丰富。

　　一批上市公司也在紧锣密鼓地筹备公募REITs项目。九州通(600998.SH)近日在投资者互动平台表示，公司积极响应相关部委政策，正在加快探索物流仓储资产证券化(REITs)。如顺利实施，将逐步盘活公司410万平方米的医药物流资产及辅助设施，提前回笼资金，实现现代医药物流仓储的再投资。招商公路(001965.SZ)近期接受调研时也表示，正在积极推进REITs项目。公司期望通过REITs项目，打通公司高速公路项目的“募、投、管、退”的全流程通道，在主表投资、基金投资之外，打造新的REITs平台，同时通过REITs项目实现招商公路的管理输出。

　　“从类REITs跨度到公募REITs，要系统性地去设计低门槛、强流动性的产品，让投资者意识到公募REITs产品独特的定位，以及所带来的收益及风险，更多的是让市场逐步去认识和接受这个产品。”一位从事公募REITs业务负责人黎源向经济导报记者道出了目前行业需要改进的方向，以产业园REITs为例，只有具有较强的产业吸附能力，能够实现产业生态良性聚集，并自身能力能够支撑租约的稳定和租金的提升，才能真正在资本化道路上走得长久。

　　在监管及市场各方的合力推动下，山东REITs市场发展已取得阶段性成果，后续将继续积极探索构建多层次市场体系建设，加快推动REITs健康发展。