经导访谈丨专访山东合富副总经理许传明：济南楼市复苏速度超预期---山东财经网

经导访谈丨专访山东合富副总经理许传明：济南楼市复苏速度超预期

来源：大众报业·经济导报　　加入时间：2023-3-24 21:58:31　　

　　经济导报记者孙罗南荆超见习记者石潇懿
　　今年春节以来，济南楼市的一波回暖受到各界关注。如何看待这波“小阳春”？济南楼市未来走势如何？近日，经济导报记者专访了山东合富副总经理许传明。
　　“市场复苏速度超过业内预期”
　　经济导报：我们看到，今年春节过后，济南楼市迎来了一波“小阳春”，您在一线感受到的市场情况是怎样的？济南的新房和二手房市场表现如何？
　　许传明：首先来看，无论是一手房还是二手房，整个市场复苏的速度比较快，甚至超越了很多业内人士的预期。
　　新房的复苏，我们从几个指标上能看得出来。第一个，是各个售楼处的客户来访量。从一些有代表性的房地产项目来看，2月份半个月的来访量，已经超出了去年三季度到四季度的单月最高来访量。
　　另外，消费者的心态也发生了明显的变化。2月份，客户从第一次到访售楼处到签合同之间的签约周期，一般都压缩到了7天左右，而过往的这个数据，在15天到一个月之间。
　　到了3月份之后，这个数据稍微拉长了一些。但无论怎样变化，消费者从过去持久地观望到现在能够迅速下单，也反映了消费者心态的变化。
　　最终，这些变化都反映在了成交量上。整个2月份，是近期少有的一个成交的高峰，其中2月11日到20日，济南市新房日网签量大概到了500套。而过去这几年，济南市的日均网签量平均数大概在240套-260套之间。
　　二手房市场也表现出了这种持续的火热。另外，往年二手房跟新房成交量的占比差不多是3：7，今年2月份二手房和新房的成交占比达到了4：6，这也进一步反映出，二手房复苏的程度或者是速度，比新房更快、更强。
　　“这次的回暖趋势可以延续”
　　经济导报：在您看来，市场的这次回暖主要受到哪些因素的推动？
　　许传明：应该说，整个市场是一个多方面、多因素综合发力的结果。首先是主管部门的一些产业政策，包括一些调控措施持久发力的结果。
　　从微观上来讲，我们一直在说，房地产的需求可以被延缓，但不会凭空消失，它可以补偿性地释放。应该说，春节之后的这次热潮，很大程度上是因为去年把这一波需求给积攒起来了，今年这时候就跟开闸放水一样，水龙头的水一下就出来了。这个因素也是有的。
　　经济导报：这样的回暖趋势能否延续？您如何看待下一步济南楼市的走势？
　　许传明：整体来看，这次的趋势能不能延续，要看这次成交热潮背后的动因是什么。首先，是房地产的预期是不是稳定。目前来看，我们对房地产的预期越来越稳定了，去年和前年那种忐忑不安的预期，现在已经彻底消失了。从这个角度来讲，我们可以认为，这次的回暖趋势是可以延续的。
　　另一方面，随着宏观经济发展的一些不确定性逐步消除，整个经济增长的确定性越来越稳，大家对于自己收入水平的预期，也会呈现一个比较良性的状态。
　　最重要的是，以济南为代表的这样一些城市，它是城市化发展的后期，但是依然处于“强劲”的后期。最近几年，济南的新增城市人口差不多每年有8万到10万之间，这代表了什么？经过三五年的积攒，它带来的济南的新增置业需求，保守估计要在3万套左右。
　　济南从2000年200万左右的城市人口变成了今年600万的主城区人口，它积攒的这个庞大的人口基数背后的这种改善性的需求，也在逐年放大。
　　需求很稳定，消费者的收入预期也比较稳定，那么房地产行业的稳定预期也已经形成了，所以，我们可以判断，接下来济南楼市会延续这种需求相对比较活跃的状态。
　　“一定要跟开发企业直接签合同”
　　经济导报：这几年，在新房市场出现了很多所谓的“工抵房”，这种房子能买吗？靠不靠谱？
　　许传明：“工抵房”大概分以下几种情况：
　　第一种是字面意义上的“工抵房”，就是开发企业把这些房源抵给了合作伙伴和供应商，这些供应商要把这个房子卖掉，回笼现金。这种房源，大部分是通过在现场更名换钱的形式去销售的，客户还是正常跟开发企业签商品房销售合同，能够正常走按揭，所有的流程跟买普通商品房没有区别。这里面一定要注意的是，你一定是跟开发企业直接签合同。
　　另外一种是，开发企业其实想打折促销，又不好意思说，那就以“工抵房”的名义，做一些特价房源，做一些优惠。这其实就是正常买普通商品房。
　　第三种比较复杂一些。房子确确实实已经卖给了一些合作伙伴，合作伙伴可能已经签完了合同，甚至有的完成了网签，那么在某种程度上，这房子类似于一套二手房了，这个情况是最复杂的。
　　虽然实际业务操作上不太多见，但这是我们最需要担心的一种“工抵房”，就是各种手续不是很完善，里面可能有虚假成交，或者其他一些情况。这种情况下，购房者一定要小心。
　　对于普通老百姓来讲，就要看买这套房子是不是跟开发企业直接签合同，这是一个最大的控制风险的要点。如果是跟开发企业签合同，相对来说，会减少很多场外的不可测的因素。
　　“有可能供应相对不足”
　　经济导报：对刚需和有改善需求的购房者来说，如何判断买房的时机？您能否给出一些建议？
　　许传明：关于市民买房，其实一手托的是房地产市场，一手托的是自己的家庭生活预算。
　　首先来看，济南的楼市情况，整个的需求接下来会延续一种比较旺盛的状态。
　　另外一方面，济南的楼市供应可能会有一个供应不足的“担忧”。我们来看几组数据：去年，济南出让成交的住宅建设用地，折合到建筑面积只有410万平方米，相当于历年同期的不到40%。也就是说，去年少出让了接近60%的地。这些土地会转化成今年下半年的有效市场供应，也就说，下半年的市场供应，会是历年来的一个相对低点。
　　另外一些数据表明，去年济南市新拿预售证的面积也比往年少了大概30%-40%，这说明开发企业去年资金比较紧张，他们在建工程的规模会在一个比较低的水平，那么这部分在建规模，就直接影响今年的有效市场供应。
　　因此，我们担心今年济南楼市可能会供应相对不足，从这个意义上讲，无论是刚需还是改善性客户，早看房有两个好处，第一是房源相对充足，第二，这种供需压力还没有表现得那么突出的情况下，可能房价稍微还实惠一点。
　　当然，还有很多市民有自己个人的生活情况，比如说有的购房者现在预算不足，那就不要让楼市的“指挥棒”去打乱了自己的生活安排。

编辑：史飞雪

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