经济导报记者 杜杨

　　最近，国家发展改革委印发了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。一季度以来，针对住房租赁市场，有关部门已经陆续出台了10条政策。

　　在山东，住房租赁市场日臻成熟，运营企业纷纷脱离“二房东”定位，许多长租公寓项目也根据各自定位精耕细作，在中高端领域甚至呈现出一种“租金越贵，反响越好”的现象。

　　山东省房地产业协会租赁专委会副秘书长王梦静认为，随着山东长租公寓市场的成熟，各项目都在针对目标客户“精准画像”，并据此对客房进行个性化定制，相关企业也纷纷在“个性化”方向上寻求突破。

　　“越高端越好租”

　　在济南山大路197号，有一个长租公寓项目——云上美居人才公寓。

　　4月4日，经济导报参观了该人才公寓的客房。打开客房大门，只见原本合上的窗帘自动打开，床边氛围灯也渐渐将原本昏暗的房间照亮起来。“这间客房安装了全套智能家居，从恒温空调到房间采光，都可以个性化设置，并通过手机远程控制。”该项目运营方——济南中合公寓市场总监鲁帅告诉经济导报记者。

　　随着客房光线渐明，客房墙上挂着的投影幕布也显露出来，天花板上还有多个音箱围绕着大床架设。在经济导报记者看来，这里更像是酒店客房，而且影音设备十分硬核。

　　据了解，云上美居人才公寓是2019年开始运营的。就在那一年，国家发改委的《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》等一系列文件，定下了“大力培育和发展住房租赁市场”的基调。

　　不过当时的山东住房租赁市场还比较“初级”。据鲁帅回忆，云上美居人才公寓在初运营时，租金大约是每间每月1500元左右，客房以简装为主。实际上当时整个山东市场也都以简装为主，罕有配齐“布草四件套”(即床单、床笠、被子和枕头)的客房。

　　到了2021年，国内集中式长租公寓的客房总量已达260万套，市场不断成熟，中合公寓也顺势开始升级产品。“除了长租公寓，我们公司还运营有酒店式公寓项目。在运营过程中，我们发现后者的市场反响越来越好！”鲁帅表示。

　　于是，中合公寓开始尝试将长租公寓参照酒店式公寓的标准进行产品升级，为客房配齐了“布草四件套”，还配备了冰箱、洗衣机，价格也升级到每间每月2500元左右。

　　“效果非常好。”鲁帅表示，“尽管租金涨了不少，客房周转率反倒更高了。”据他介绍，目前云上美居有客房近120间，其中简装客房仅剩30余间；精装客房有60间，供不应求。

　　市场分层明显

　　为什么云上美居的客房是“越高端越好租”？其优越的区位或许是原因之一。

　　“我们项目所处的山大路片区，周边有解放路商圈、科技市场，还有山大、山艺等高校，客户也多为高端高知群体，对居住体验要求很高。”鲁帅表示。

　　区位对长租公寓的影响有多大？同一天，经济导报记者又来到位于天桥区小清河片区的一处长租公寓项目走访，发现该项目周围是家居市场，周围没有地铁站等交通枢纽，公交站更是远在1公里外。

　　“一开始我们也为客房配备了冰箱、洗衣机等家电。”该项目负责人李阳告诉经济导报记者，“结果应广大客户的要求，我们不得不撤掉了这些家电，保留客房最基本的配置，并把租金降到每间每月1300元，这才打开了市场。”

　　尽管如此，李阳还是没留住客户。“农历新年前，公寓有一批房客集中退房，我现在正为空置的客房发愁呢。”他说现在“住三押一”的长住型客户越来越少，多是租住一个月以内，甚至十天半个月左右的短租客户。

　　在谈到租赁周期变短时，鲁帅表示他也有类似的观察：“在2019年，我们有不少长住的客户甚至要求自己装饰客房。近两年，客户的租赁周期确实越来越短了。”他认为，客户之所以倾向租赁设施齐全的中高档客房，正是因为希望在较短的时间内享受更舒适的居住条件。

　　作为资深专家，王梦静分析，目前济南的长租公寓行业，拥有优良地段、便捷交通等不可取代的卖点的项目，一直就是市场热点，其特点是竞品少，所面向的顾客群对价格承受能力也更强。“其余的市场需求，则被挤压到低端市场。”她说。

　　“目前无论是中高端还是低端，山东住房租赁的市场需求还算稳定，市场本身也比较活跃。”王梦静补充说。

　　“去二房东化”成市场大势

　　鲁帅还带经济导报记者参观了云上美居的高端客房，客房内除了智能家居和专业的影音设备外，还多了独立的会客间以及奢侈品摆件。

　　“我们还可以为客户提供个性化的服务。”他指着会客厅里稍显空旷的墙面说，“这套客房的上一任客户是某大型国企驻鲁分公司高管，我们专门为其定制了他们公司的巨幅LOGO挂在墙上，会客时非常气派。”

　　尽管面向中低端，李阳的公寓也有“个性定制”服务，“原本撤掉了冰箱、洗衣机等家电，后来有客户反映生活不方便，我们又搬了回来，后来这些家电的配备也成了客房的定制项目之一。”

　　李阳就职的公司成立于2016年，总部设在上海，旗下产品线包含综合型租赁社区、白领公寓以及服务式酒店公寓。他负责的项目是公司与济南本地业主打造的第一个项目。“具体来说，就是客房按照业主的标准装修，由我们进行具体的运营管理。”他说，“这就是专业的人做专业的事。”

　　王梦静表示，相对于几年前，现在山东的住房租赁企业已越来越专业，所以才能满足不同层次客户的需求。“我们曾戏称早先试水住房租赁的企业都是‘二房东’，当时不要说个性化服务了，客房能达到标准化就很不错了。”她说，随着住房租赁市场越来越成熟，“二房东”模式越来越少，不少项目都是业主与运营企业深度参与，双方共同分担风险与成本、共享收益。

　　几位受访者均表示，现在企业也在针对目标客户群体反复“画像”，并不断推出具有个性化的产品，“个性化”俨然已成为市场大势。鲁帅表示，他们在高新区参与运营了某工业园区的员工宿舍，“我们拥有酒店公寓与长租公寓的运营经验，打造与集体宿舍迥异的居住体验，获得了园区与职工的一致好评。”