经济导报记者 刘勇

　　1月份止跌回升，2月份总体上涨，3月份环比上涨，一季度楼市呈现逐月回暖态势。然而进入二季度，楼市“躁动”的心平静下来，逐渐恢复了“平常心”。

　　经济导报记者在调查中了解到，进入二季度后，无论是新房还是二手房，看房量和成交量都与2、3月份相比有所下降，但同比去年还是好了很多。

　　受访的业内人士指出，“房住不炒”已经深入人心，房价大幅上涨的非理性因素已经弱化。“随着济南2023年土地供应计划的出炉，供应端的不足得以缓解，未来济南的楼市将会平稳发展，再出现暴涨暴跌的可能性几乎没有。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰在接受经济导报记者采访时表示。

　　最近的到访量有所下降

　　近日，经济导报记者走访济南多家楼盘的销售中心发现，售楼处里的客户少了，置业顾问也不在朋友圈发人气火爆的场景了，就连二手房市场带看量和成交量也出现了萎缩。

　　在济南天桥区北园大街附近的一家楼盘，经济导报记者看到，前来咨询的市民并不多。该楼盘营销总监张凯告诉经济导报记者，最近一段时间，来看房的人少了一些。“二三月份楼盘日均到访量基本维持在30组左右，周末一天能达到50组。”张凯表示，“最近的到访量有所下降，日平均在20组左右，周末的话能达到30组左右。”

　　在东部一楼盘，项目部经理冯泽瑞告诉经济导报记者，“现在与二三月份的到访量相比下降了一些，但与去年相比还是有显著提升，基本能维持在日均15组左右。售楼处确实也没有二三月份那样火爆，但人气还算可以。”

　　同样的情况也出现在二手房市场。

　　经济导报记者在济南鑫汇房地产经纪公司的店门口看到，几个销售顾问在闲聊，而在门店内，几个销售顾问在打电话与客户进行沟通。

　　“现在看房的人少了一些，店里外出的一共4个人，2个人在带客户看房，还有2个人在签合同。”该公司负责人初鑫告诉经济导报记者，二三月份，他们店一天至少带看七八组客户，有时晚上8点还在带看，“现在的带看量一天也就是三四组客户。”

　　对此，济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏也表示，“一天带看三四组客户比较正常，那种一天带看七八组客户的情况有些‘躁动’。”

　　随着带看量的下降，成交量也出现了一定幅度的下滑。

　　徐华鹏提供的某二手房交易平台的信息显示，2月26日，该平台新增客户3026人，带看量3128人次，成交124套；到了3月8日，新增客户2225人，带看量1060人次，成交65套；到了3月底日，新增客户1817人，带看量639人次，成交65套……

　　“我们不想要饥一顿饱一顿的市场，而是需要能一直温饱下去的市场。”初鑫说道。

　　改善型客户成为主导

　　在调查中，经济导报记者发现，最近一段时间购房者，大多数都是改善型客户，因此一些改善型住宅卖得比较火。

　　张凯告诉经济导报记者，他们楼盘卖得最好的是140平方米以上的改善型住宅，而70平方米左右的刚需性住宅卖得相对差一点。在张凯看来，“这一波买房者以改善客户为主，很多人是卖了房子再买房，改善客户比较多，而且二手房交易也比较活跃，他们有置换的资金，这也是改善型住宅卖得火的重要原因。相对来说，刚需市场的反弹现在不是很明显。”

　　初鑫告诉经济导报记者，最近一段时间确实有一批客户着急卖房，成交很爽快，只要买方诚心买，低于市场价三五万元都可以成交。

　　“有个客户就是这样，一套市场价160万元的住宅，最终155万元成交。就在成交当天，卖方就在东部一楼盘签约购买了一套300多万元的改善型住宅。”徐华鹏说道，“这种改善型客户有置换的资金，也是个重要原因。”

　　持有同样看法的还有袁杰，他告诉经济导报记者，目前济南市场上，四五百万改善型住宅成为“香饽饽”，“现在想买稍微高端点的新房，选择性也比较大。”

　　据济南房产网市场调研显示，3月住宅成交的主力军仍然是改善产品，多家改善楼盘供不应求，比如雪山万科方先生城、银丰玖玺城以及领秀城樾系健康宅等。

　　3月份，最受济南市民关注的户型是三居室，占比达到36.31%；两居室本月关注度保持平稳，占比26.81%。四居室占比21.22％，四居室的关注度越来越高，作为改善的理想产品，四居室未来的关注度有望进一步提升。一居室的关注度占比9.69％。

　　经济导报记者在采访中了解到，由于市场上刚需盘比较少，不少客户将目标瞄准了次新二手房。

　　“我原本想给父母买套六七十平方米的新房，从去年11月份开始看，济南的各大楼盘我几乎都走了个遍，也没有相中的。”济南市民方先生说道，“要么是楼层不好，要么是户型设计不合理，要么就是位置太偏了，不适合老人住。”最终，方先生在初鑫的店内选择了一套东部片区的次新二手房，“感觉挺好的，符合要求，价格也合适。”

　　未来或“价平量稳”

　　袁杰告诉经济导报记者，从时间节点上来看，济南楼市“小阳春”的顶峰已经过去一段时间了，但市场的“余温”还在。

　　统计数据显示，近两周处于平销期的项目周度成交仍然保持在15-25套，维持一种相对稳定的状态。近4周的推盘量每周在620-950套之间，仍在高位，去化率一直在4成左右，高温不至，余温依旧。

　　从整体走势来看，市场已经由2月份的“过热”逐渐开始回调，回归正常。预计未来一段时间内市场主旋律是“量平价稳”。

　　张凯告诉经济导报记者，从价格上看，除个别项目加推价格上涨外，大部分价格基本封顶，而且有些尾盘再次给出折扣。

　　在袁杰看来，前期之所以出现楼盘推涨，主要是供应面有所紧张，而随着4月初济南2023年土地供应计划的出炉，在一定程度上缓解了供应端的不足。

　　经济导报记者注意到，济南全市2023年度年度住宅用地计划供应796.93公顷（11954 亩），占供地计划总量的16.76%。2023年度市辖区住宅用地计划供应712.01公顷，其中产权住宅用地562.46公顷（全部为商品住宅用地），租赁住宅用地21.65公顷（全部为保障性租赁住宅用地），其他住宅用地127.9公顷（全部为安置房用地）。

　　此外，济南的市级平台公司——济南轨道交通集团、济南城市投资集团、济南城市建设集团、济南城市发展集团，此次也推出了大量的土地供应计划。而就在本月底，首批挂牌土地将迎来拍卖。

　　袁杰告诉经济导报记者，此次土地供应中也有一些较为优质的地块。对于这些优质地块，消息称市场上很多企业有拿地意愿，再加上近一段时间以来济南房地产市场回暖，济南即将迎来的土拍无疑颇受期待。

　　“未来即使消费端需求增长，保证供给端这边是顺畅的，这也是维持市场平稳非常重要的举措。”袁杰表示。

　　济南市房地产业协会执行副会长李刚预测，2023年商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在约1000万-1200万平方米左右，二手住宅保持在约400万平方米左右。考虑到近年来受到疫情防控抑制作用的影响，2023年济南市房地产市场表现应会好于2022年。

　　“最新的数据显示，济南楼市已经恢复正常心了。不管是对开发商还是二手房中介来说，市场不需要大水漫灌，细水长流才是王道，这样才是最正常的发展。”袁杰说道，“企稳回升，应该是牢牢坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位的企稳回升，是大力支持刚性和改善性住房需求的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升，是促进行业高质量发展的企稳回升。”