经济导报记者 刘勇

　　有人选择五一假期去旅游，有人选择假期去看房。这个五一假期，济南楼市有点“忙”。

　　五一假期前2天，经济导报记者走访了济南多家楼盘发现，虽然这个五一假期各楼盘未出现大面积折扣优惠现象，但是像特价房和赠送家电之类的活动仍然少数。部分售楼处到访量较高，成交尚可，其中改善型购房者成五一买房主流。此外，一些5月准备开盘的楼盘也借着五一假期积极蓄客，以期待开盘时“一炮而红”。

　　受访的业内人士指出，房价大幅上涨的非理性因素已经弱化。随着济南2023年首批土地顺利拍出，未来济南的楼市会出现量升价稳的态势。

　　售楼处抢“客户”

　　在济南市北园大街附近的一楼盘的售楼处，经济导报记者注意到，该售楼处周边停放了不少车辆，甚至不少车辆都停到了行车道。

　　进入售楼处内，经济导报记者看到大厅人也不少，有置业顾问领着多名购房者站在沙盘前介绍房源以及周边的一些配套设施，也有置业顾问在忙着给购房者算着贷款以及还款的数字，还有置业顾问在带着客户看样板间。

　　“从早上开门到现在一口水没喝，送完一批又来了一批。”该楼盘一置业顾问表示，目前售楼处客流并不是最高峰，最高峰应该在下午，估计到时候看样板间也需要排队进入。

　　“从昨天（4月29日）和今天上午的情况看，访客能维持在50组左右，可以肯定的是五一假期期间的到访人数肯定会比4月份高。”4月30日下午，一楼盘的销售总监张斌对经济导报记者说道。“去年很多看房者来售楼处就是走马观花的了解一下，现在的看房客群明显更上心，对于自己的改善置业很有主见，他们在房子的方方面面都非常挑剔，问的问题也很深入，购买意向比较迫切。”

　　经济导报记者了解到，目前大多数楼盘在售的主力户型面积多在120平方米到160平方米，户型基本上都是三室两厅两卫和四室两厅两卫，也有部分楼盘销售面积更大的五室六室。“我这里卖的最好的是140平方米四室，能满足一家四口的生活需求。”张斌说道。

　　而在东部一楼盘的项目部经理冯泽瑞告诉经济导报记者，现在各个楼盘都在抢客户，抢的都是高端改善群体。“这个群体的年龄在35—50岁之间，他们都有不错的财富积累，大多数都是出于改善生活品质的目的当然，这部分消费者对产品细节、内外环境、各项配套的要求也格外挑剔。”

　　而就在几天前，济南市房地产行业协会公布了今年1季度济南房地产市场行业报告，报告也验证了改善型客户成为购房主流。

　　报告显示，今年1季度，从成交的面积段结构来看，100-120平方米面积段占比27.35%（2022年底为24.6%）；120-144平方米面积段占比44.27%（2022年底为43.8%），合计占比71.62%，较2022年底提高约3.22个百分点（2022年底为68.4%）。

　　意向客户变成客户

　　在实地探访中，经济导报记者了解到，今年五一假期各个房企优惠促销力度较同期相比有所减少，但整体来看，不少房企还是选择在五一期间推出一定优惠，其中特价房是今年五一最为突出的一种促销方式。

　　4月30日，在济南市历下区世纪大道附近一楼盘，置业顾问告诉经济导报记者，五一假期期间，他们一共拿出10套特价房做活动，目前已经成交了3套。“除特价房外，基本没有别的优惠活动，最终定房的客户大多都是前期意向客户。”该置业顾问表示，现在购房者都很理性，买房基本都需要父母甚至亲戚参考意见。“假期正好大家时间都比较充裕，于是选择‘抱团’看房。”该置业顾问称，目前来看假期成交量多是此前意向客户。

　　同样，历下区凤凰路附近一楼盘置业顾问介绍，5套特价房一经推出立刻被抢了1套。“事实上，被抢的房源是之前的意向客户，五一期间他们拉着家人前来看房，确定没问题即刻把房子定了下来。”该置业顾问说。

　　而在北园大街附近的一楼盘虽然在房价上没有多少优惠，但推出了10套参加花1万享10万元装修的活动的房源，目前也已经成交了4套。此外也有楼盘推出了1万抵2万元车位的消费券活动。

　　“近期我们准备开盘，现在有交1万元意向金抵5万元房款的活动，可以提前锁定看好的房源，即使不买也没关系，意向金可以退的。”置业顾问表示，“目前交意向金的客户每天都在增加，促销活动有时间限制，超过时间将不再享有特殊权利。”

　　有人选择五一假期全家出游，有人则选择带着全家四处看房。经济导报记者在采访中发现，五一期间不少楼盘看房主流均属于二次甚至三次访客，其中大多数都是携老带幼的来看房。

　　35岁的孙亮正是假期领全家逛济南楼市的购房者之一。“年前到现在看了近10个楼盘，挑选了几个最中意的楼盘和户型，正好假期父母有时间领着他们来看看。”孙亮告诉经济导报记者，这两天已经跑了五个楼盘，和父母再商量下看最终选哪个盘。

　　与孙亮不同，家住历下区的张文平这个假期选择带着父母跟着某中介机构看房车四处看房。“考虑买一套改善房，想着假期出去玩不如来看看房。”张文平表示，2天假期跟着看房车去了大小七八个楼盘，也算是略有收获，“有心仪的房子，回去再同父母商量商量，看看能不能这段时间给定下来。”

　　量升价稳是趋势

　　在采访中，受访的业内人士均认为，房价大幅上涨的非理性因素已经弱化。随着济南2023年首批土地顺利拍出，未来济南的楼市也会出现量升价稳的态势，再出现暴涨暴跌的可能性几乎没有。

　　张凯告诉经济导报记者，在今年年初，部分楼盘的项目出现了推涨的情况，但大部分楼盘的价格没有变动，甚至有些楼盘还给出一定的折扣。“之所以推涨，是因为供应面有所紧张。”

　　据经济导报记者了解，由于某种原因，2022年济南住宅用地仅成交48宗，从面积上看，比2021年减少3057亩。因此市场上出现了“没房可卖”的言语。

　　但实际情况并非如此。

　　今年1季度济南房地产市场行业报告显示，一季度济南房地产市场整体去化周期合理，但区域分化明显。从新房库存情况来看，住宅可售7.93万套，面积1063.62万平方米，去化周期约12.3个月，全市整体库存压力有所缓解。

　　从住宅供应方面来看，当前已取得预售许可的商品住宅库存约在1000万平方米，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是区域不平衡、局部或阶段供应不足仍然存在。

　　而就在放假前的最后一个工作日（4月28日），济南首批土地落拍，9宗土地全部成交，包括3宗住宅用地。

　　“未来即使消费端需求增长时，保证供给端这边是顺畅的，这也是维持市场平稳非常重要的举措。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰袁杰表示。

　　接下来，济南房地产市场走势如何？济南市房地产业协会也对市场作出了预判。预计上半年将持续呈现逐渐回暖的状态，上半年商品房销售应该保持在850万平方米左右，全年商品房整体销售规模应保持在1700万平方米以上。