经济导报记者 杜杨
上周，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》），针对二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。
经济导报记者调查发现，现在不少购房者手中有现房待变现，但出于对“房地产经纪机构滥用市场支配地位”等行为的担心，目前二手房交易并不活跃，市场存量比较大。
山东师范大学房地产系客座教授、经济导报特约评论员吕兆毅认为，随着《意见》的逐步落实，尤其是“不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用”等要求的落地，二手房交易成本必然会下降，市场交易有望更加活跃，新房市场有望间接被激活。
每月新增2000余套存量房
去年下半年，济南市民刘洋终于出手了一套房。在向经济导报记者谈起这次还算成功的二手房交易时，他心中五味杂陈：“服务确实很到位，交易过程也十分严谨，但那个‘好赞服务’却让我对房产中介不那么信任了。”
刘洋是2015年买的房，当时位于济南市纬十二路片区的这处楼盘正搞清盘促销，房价不足9000元/平方米，正准备结婚的他瞅准时机拿下了这套房。2017年，该片区二手房成交价最高已近2万元/平方米。
2018年，他又在紧邻纬十二路的西市场片区拿下一套公寓。两套房屋，一套自住一套出租，还不断升值，刘洋的小日子过得有滋有味。
到了2020年，刘洋打算售出名下房屋，“主要是孩子越来越大，小区的居住环境不太幽静、不太适合孩子成长；再就是当时的学区不太理想。”他决定卖掉老房子，进行改善型置业。
那么，老房子该卖多少钱才合适？当时刘洋对市场信心十足，“有个邻居以单价2万元的价格卖了一套，出于对房价上涨的预期，我觉得这价卖低了。”他说，这个判断让他抱憾至今。
根据“贝壳网”济南频道2020年年初的二手房挂牌量估算，济南共有45000余套存量房；而到了2023年5月14日，当经济导报记者查询时，发现在“贝壳网”济南频道二手房挂牌量已达6.37万套，而这个数字在3月初还是5.9万套，4月初增至6.18万套，每个月都要新增2000余套。
刘洋认为，济南每月新增2000余套存量房，为市场带来向下的预期，所以自己这两套房很难再卖上价了。幸运的是，2022年下半年，刘洋终于以折合1.4万多元/平方米的价格，“7折”售出了那套曾经“单价2万还嫌低”的住宅；但遗憾的是，那套2018年入手的公寓，他现在还没有售出。
看房的突然多了
随着对房价上涨预期不再，刘洋准备将房子“打折”后挂牌，“刚开始，我参考网上给出的1.7万元的单价挂出，在后来的半年内不断调整，最后价格已经挂到不足1.5万元/平方米，还是乏人问津。”他说。
这时，二手房经纪人建议他买个“好赞服务”。这是指某房地产网络平台针对业主的专属增值服务，主要是针对业主的急售需求，还能满足更多定制化、差异化服务等其他方面的需求。说来也巧，自打购买了“好赞服务”，这套房的浏览量、带看量与日俱增；仅仅过了一个来月，房子就卖出去了。
“价格基本没变，为什么来看房的突然变多了？我的房子挂了这么久，价格也不高，不是应该优先推荐吗？”在刘洋看来，“好赞服务”其实就是“加价推广”，“一定是经纪人优先推广‘加了服务费’的房源，所以有没有‘好赞服务’，差距才这么大。”
作为房地产专家，吕兆毅认为，房地产中介就是通过信息来盈利。“现在二手房市场最大的问题，是房地产经纪机构滥用市场支配地位，垄断信息用来谋利。”他对经济导报记者表示。
《意见》也明确，“具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用……房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。”
不过，目前较多房地产经纪机构倾向于收取房源成交价1%的“好赞”服务费，这笔费用中的2000-5000元归该网络平台，剩下的归房地产经纪机构；而“好赞好房”的成交率，比普通二手房源提升了80%。但对于需要急售的业主来说，这意味着，除去正常的中介费用，还需要为“好赞服务”等额外支付成交价的1%。
济南某连锁房屋经纪公司负责人表示，《意见》的出台，是将此前就强调过的政策进行归纳汇总，并向市场明确发出信息：二手房交易即将迎来规范。
“目前二手房流通不畅的主要原因，还是对市场下行的预期；二手房现有的交易规则也确实存在问题，属于次要原因。”该负责人表示。
间接带动新房销售
到了2022年下半年，刘洋在龙湖雲峰原著相中了一套叠层住房。
“楼盘位于旅游路，靠山，环境不错，离我工作单位也更近；小区里人车分流做得很好，带孩子下楼玩很放心；至于学区，虽然算不上济南的顶尖学校，但比槐荫区的大部分学校都要强。”他一口气罗列了新房的众多优点。
新房虽好，但高达2.4万元/平方米的价格，也让他不得不调整资产配比、售出存量住房，才有了上文中的“7折急售”和“好赞服务”。
随后，经济导报记者采访了包括龙湖雲峰原著在内的几家在售楼盘。受访楼盘一致表示，目前济南新房市场有很大一部分需求是改善型，而这类购房者一般持有多套住房，亟待先变现，而后购买新房、改善居住条件。
“所以，规范二手房交易，一方面能够激活二手房交易，另一方面也能通过改善型购房，间接带动新房销售。”吕兆毅表示。
刘洋还惦记着那套未出手的公寓，“涨价是不指望了，只希望不要低于2018年的入手价，再就是希望能降低中介费用，尽快卖出去。”他说。
