经济导报记者 刘勇

　　虽然近期气温不断升高，但楼市开始步入淡季。伴随着前期积压的购房需求释放完成，6月份楼市延续环比回落的态势。

　　经济导报记者在实地调查中发现，目前济南楼市大额优惠不再，取而代之的是小幅让利。同时两极分化加剧，部分楼盘连续拉涨，而有些楼盘即使降价也无人问津。

　　受访的业内人士表示，目前楼市进入平淡期，一方面是因为后续需求支撑不足，另一方面则是部分楼盘价格大幅上调，准购房者难以接受。

　　“需要注意的是，目前济南市场上住房供应结构、需求结构已出现潜移默化的改变。部分新建楼盘即使位置再好，如果设计方面不好也难以获得消费者的青睐。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰表示。

　　在谈及下半年的情况时，袁杰表示，未来消费端需求增长时，保证供给端这边同样也是增长的，这是维持楼市平稳的重要举措。

　　平淡期的楼市

　　在2-3月“小阳春”行情后，随着库存房源消化、客户消耗，4月楼市开始回调。同时，受项目涨价影响，购房者置业意愿下降，楼市热度可持续性较弱。

　　近日，经济导报记者走访济南市多个楼盘发现，与“五一”假期期间相比，售楼处冷清了些许。

　　进入北湖片区某售楼处，经济导报记者看到大厅内看房者并不多，只有一置业顾在沙盘前向一市民介绍房源以及周边配套设施。

　　“从6月份的情况看，访客量有所下降，签约量也出现下滑。”6月9日下午，济南一楼盘销售总监张斌对经济导报记者说。

　　同样的情况也出现在其他楼盘。“看房的人少了，5月份的时候我一天能接待10组客户，其中新客户7组，现在最多能接待3组客户，而且老客户就有1组。”置业顾问对经济导报记者说。

　　经济导报记者走访了多家楼盘发现，进入6月份，各楼盘虽然在大力推盘，但促销力度小了。如此前的“百套特价房”“成交送全屋装修”等大额优惠不见踪迹，取而代之的是“成交送电视”“成交送家居”等小幅优惠。

　　在袁杰看来，之所以出现这样的情况，主要是各项目适销房源有限，加之各家土地储备不足，开发商希望能修复利润且不急于清盘。

　　不过，一些房产中介机构的优惠力度要比开发商大一些。

　　在济南市历山北路附近一楼盘门口，经济导报记者被一房产中介的销售人员拦下。该销售人员表示，从他们哪儿买房要比在售楼处买便宜一些，“除了能享受总房款九九折外，首付仅需5万元，剩余首付款甲方无息垫付，可以分2年4期（半年一个周期）还给甲方，此外还补贴从现在到交房的部分月供，累计补贴5万元。”

　　同样的情况也出现在北湖片区的多个楼盘，多家房产中介的销售人员均表示，可以拿到比售楼处更低的价格，还可以选择更好的房源。

　　开发商加速揽客

　　“为了卖房，开发商也是拼了。”利用“五一”假期在济南转了近10个楼盘的市民孙亮颇有感慨。“现在去售楼处，拿到的礼品比‘五一’假期还多，连海底捞的火锅底料甚至冬天戴的皮手套都领到。”孙亮表示。

　　“‘五一’过后，每天都会接到各楼盘的推销电话，有一天甚至接了20个，既有置业顾问的也有房产中介的，都是邀约去看房的。”孙亮说。

　　孙亮告诉经济导报记者，现在销售顾问的电话都不能相信了。“前几天接到一个楼盘的电话，说房价要上涨2%，还说推出10套因前期客户资质问题无法网签的特价房，性价比合适。”

　　但孙亮探访后发现，所谓房价上涨2%的说法只是销售顾问为了卖房随口说的，并非真正涨价，而所谓特价房也只是早期推出的个别楼的尾盘，并非无法网签的房源。

　　孙亮告诉经济导报记者，看盘看得眼花了，都不知道该怎么选了。

　　“这都是套路，就是为了营造一种‘现在不买就亏了的’假象。”袁杰解释说，“开发商之所以疯狂揽客只是为了加速销售。济南楼市在年后迅速升温，销售量大幅提升，积压3年的买房需求得到集中释放，但由于居民收入支撑不足，需求集中释放后楼市进入平静期。”

　　“除了后续需求支撑不足外，济南楼市‘五一’期间整体表现平稳的另外原因是部分楼盘价格大幅上调，准购房者无法接受涨价的事实。”袁杰表示。

　　分化严重

　　济南房产网统计数据显示，5月1日-5月28日，济南新建商品房共计推盘29次，推出房源2601套，最多的一天有4个楼盘推新。

　　经济导报记者注意到，这29个楼盘的去化率相差较大。去化率最高的达95%，该楼盘推出了152套住房，认购145套。而最差的楼盘去化率仅为2.45%，该楼盘推出204套住房，认购量仅有5套。

　　为何同样的推盘，去化率相差这么大？张斌告诉经济导报记者，从现在的情况看，改善型住房比较受欢迎，有些盘都是改善型户型，受欢迎程度较高。虽然有些盘也是改善型户型，但可能因为周边环境等不受青睐。

　　在袁杰看来，目前济南市场上住房供应结构、需求结构，已发生改变。“现在购房者大多属于改善型购房群体，对产品细节、内外环境、各项配套的要求比较高。最好卖的是130平方米左右的三室和150平方米左右的四室户型。”袁杰表示。

　　济南一家楼盘的项目经理冯泽瑞认为，现在大家看中的是品质和舒适度，“就拿三室两厅两卫的户型做比较，正常的在130平方米左右，而部分楼盘的该户型仅有100平方米多点，最小的卧室放下一张床就满了。”

　　对于冯泽瑞的说法，市民张文峰表示赞同。“我曾去看过一个108平方米的样板间，有个卧室除了放下1.5米的床外，其他的都是画在墙上的。”

　　“从目前的楼市形势看，我们对未来3个月市场行情持谨慎态度，很难有快速反弹。”冯泽瑞表示。

　　袁杰认为，今年济南将有超百楼盘推售。不少开发商表示，去年已推项目仍在销售中，今年将根据需求进行加推。“济南楼市的库存量充足，可以实现以销定产，市场整体供应量不会出现短缺，但是局部或阶段性供应不足仍将存在。”袁杰表示。

　　济南市房地产业协会执行副会长李刚认为，虽然去年住宅用地供应量小于往年，但是已取得预售许可商品住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，仍可保持合理供应。