经济导报记者 刘勇
7月19日，济南市房地产业协会通报了2023年上半年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。通报显示，2023年上半年济南新建商品住宅销售4.11万套，均价为14981.91元/平方米，同比增长9.20%；区域分化明显，主城六区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新)销售面积占比7成，改善型项目销售占比走高。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。
上半年济南新建商品住宅销售4.11万套
上半年，济南新建商品房销售9.00万套，面积749.53万平方米、同比增长5.04%；销售金额991.92亿元、同比增长17.67%。其中住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%；均价为14981.91 元/平方米、同比增长9.20%；销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。
区域分化明显
截至6月底，济南市新建商品住宅去化周期约11.7个月(2022年底为14.1个月)。主城六区销售面积389.12万平方米，占全市总成交面积的71.62%(2022年为63.62%)。从区域去化情况看，历下区、市中区、高新区等核心区域住宅去化周期约在9个月左右，市场出现供不应求的现象(例如东部盛福、长岭山等热点区域)；周边区域库存压力仍然较大。
截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间。
套均132.77平方米
100-144平方米户型仍是住宅市场成交主流面积段。面积100-120平方米、120-144平方米户型，分别占住宅总成交量的25.06%、43.77%，占总交易量的68.82%(2022年分别为24.61%、43.82%)；今年上半年比较受关注的144平方米以上的大户型产品约占24.93%(2022年为26.01%)。住宅套均面积约132.77平方米，与去年相比基本持平(2022年为133.72平方米)。
新建住宅外地购房者占比约23.5%(其中，省内18.6%、省外4.8%)，较2022年增长4.2%，2022年9月限购政策调整后，外地购房者明显增加，城市吸引力逐步显现。
截至6月底，新建商品房可售面积3139.00万平方米、同比下降1.23%，去化周期约25.1个月。其中，住宅可售面积1032.75万平方米、同比下降17.40%，去化周期约11.7个月，住宅去化周期整体处于合理区间。
二手房交易量接近往年全年
二手房交易持续回暖。1-6月份，二手房交易5.31万套、网签面积412.50万平方米、同比增长94.61%。其中住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米、同比增长96.16%。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，今年上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量(2018年-2022年二手住宅年平均交易量约390万平方米)。
主城区成交占比较高。主城六区二手住宅交易量2.77万套，约占全市成交套数的84.46%(2022年为85.31%)，历城、历下、市中区交易占比较高，分别为22.11%、17.03%、17.78%，槐荫、天桥区成交占比也保持在10%以上，其它区域占比较小。10-20年房龄的二手住宅套数占比接近70%，东部历城区改善性次新房受市场关注度较高；20年以上房龄的成交占比约25%，但整体成交均价偏低。
改善性需求旺盛。90-144平方米、90平方米以下户型套数占比分别为55%、35.04%，合计约90%的市场份额，与2022年基本一致。二手住宅套均面积约103.50平方米，呈现持续增长(2022年为101.98平方米)。二手住宅市场成交旺盛，一方面带动“以旧换新”的改善需求，成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖；另一方面新房市场整体进入调整期，部分刚需、改善性购房者选择购买二手房，分化了一部分新房市场需求。
外地人购房占比有所提升。二手住宅外地购房者占比约32.84%(2022年为18.67%)，2022年9月限购政策调整后，外地购房者购买二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅价格进入下行空间，目前主城区二手住宅价格处于低位，吸引外地刚需、改善性购房者首选购买二手房。
下半年二手房将继续分化新房市场份额
济南市房协研判，从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1000万平方米左右，市场整体库存量虽未出现短缺，但是区域不平衡、局部或阶段供应不足现象凸显。
近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，预计新建住宅保持在1000-1200万平方米左右；二手住宅若保持当前交易量，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模(往年保持在约400万平方米左右)，或将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持较大规模交易量。
