当前，房地产信贷政策的调整优化备受关注。多家A股上市银行高管在中期业绩发布会上透露，对于存量房贷利率下调进行了业务的梳理、分析、测算，已经有了预案。但下调存量房贷利率需要统筹兼顾多重因素，这给具体的调整增加了复杂性，相关措施的落地很难“一刀切”。未来将在有关部门指导下稳妥推进实施。

　　多家银行透露，近两个月，房贷提前还款情况有所缓解。有上市银行高管认为，如果银行在目前还有一定利差，盈利能力还较强的情况下，能够尽快吸收房地产“灰犀牛”风险爆发带来的损失，这对整个银行业的健康发展都至关重要。还有银行高管表示，长期看，房地产仍然是中国国民经济的支柱产业，一定会健康发展。短期看，现在风险还在出清过程中。

　　调整存量房贷利率：已有预案 将在监管指导下有序推进

　　7月以来，金融管理部门数度就存量房贷利率发声。中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议明确，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　“目前来看我们已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。”招商银行行长助理彭家文说，根据金融管理部门的发声判断，存量房贷利率下调势在必行，是大概率事件。总体来看，招商银行会在中国人民银行的指导下按照市场化、法治化原则稳妥地推进实施。

　　中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场动向，已对行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

　　关于存量房贷利率调整，华夏银行行长关文杰表示，将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。

　　调整存量房贷利率：需兼顾多个因素 难实行“一刀切”

　　从银行高管的表态看，下调存量房贷利率需要统筹兼顾多重因素，这给具体的调整增加了复杂性，相关措施的落地很难“一刀切”。

　　彭家文表示，有很多因素需要兼顾好。比如，如何兼顾好“因城施策”问题，在“因城施策”的同时如何考虑好公平性问题，还有银行系统能否支持的问题。“这些都特别复杂。各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。”

　　“基于目前掌握的信息，同业各行对政策的理解也不尽相同。我们理解，实际操作既要考虑对客政策的一致性，又要考虑各地区的差异性，以及利率调整力度等诸多因素。”谢志斌表示，比如，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看，历史上房地产政策是“因城施策”的，各地区房贷利率差异较大，存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

　　调整存量房贷利率影响：有息差下行压力但总体可控

　　关于调整存量个人住房贷款利率对息差的影响，建设银行首席财务官生柳荣表示，预计这会对净息差会产生一些影响。目前，监管部门的具体的细则还未出台，各家银行也在沟通，因此现在测算还有一定难度，总体上会有一定的息差下行压力。

　　“从调整力度来看，需要兼顾银行实际承受能力。”谢志斌表示，按照一些主流券商研究机构的估算，(存量)按揭利率每调降10个BP，对全行业相关净息差的影响约为0.9个到1个BP。中信银行现在存量利率每降低10个BP将会影响到该行净息差约0.8个BP，相对于全行业有一些优势。

　　招商银行已经通过乐观情景、中性情景和不利情景来测算下调存量房贷利率的影响。“从测算结果看总体还是可控的，应该还在我们的掌握之中。”彭家文表示。

　　“当然不要一味地看到负面的影响，存量房贷利率的调整也有其正面影响。”彭家文说，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。此外，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，从而对零售业务的增长有利。因此，不能光看对短期财务的不利影响，长期来看也有其有利的一面。

　　提前还款：近两个月有所缓解

　　多家银行透露，近期，提前还款现象已经有所缓解。

　　建设银行副行长李运表示，近几个月，新受理的提前还款需求趋于稳定，相比于4月时的峰值下降了不少，建设银行将继续做好相关服务。

　　关文杰表示，今年该行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致，提前还款量同比有所增长，从近两个月的情况看，提前还款有所缓解。

　　平安银行行长特别助理蔡新发表示，提前还款现象自去年底开始上升，在今年一、二季度交替时达到高峰，6、7月份已经回落至去年三季度时的正常水平。

　　房地产风险形势：风险仍在出清 市场预期修复等需要时间

　　“过去讲房地产是‘灰犀牛’。面对‘灰犀牛’风险，是让它爆发，尽快地消化、吸收、化解这个风险?还是让这个‘灰犀牛’继续存在、保持着，等未来再爆发?”招商银行行长王良表示，房地产和银行业高度相关，是资金密集型行业。房地产经过两年的调整，实际上“灰犀牛”风险已经爆发了。在爆发过程中，包括招商银行在内的商业银行有能力和实力消化房地产风险给银行、给金融业带来的损失。

　　王良表示，如果银行在目前还有一定利差，盈利能力还较强的情况下，能够尽快吸收房地产“灰犀牛”风险爆发带来的损失，这对整个银行业的健康发展都至关重要。经过这两年的时间，现在招商银行房地产风险化解已基本接近尾声。这个过程后，招商银行能够更健康地发展。

　　7月以来，房地产政策利好持续释放。中信银行副行长胡罡认为，从政策面看，现在已经适时调整优化、大为改善。“长期来看，房地产仍然是中国国民经济的支柱产业，一定会健康发展。短期来看，现在风险还在出清的过程中。我们高度关注下一步政策面的变化、销售面的改善。”胡罡说。

　　招商银行副行长朱江涛表示，从政策面看，近期中央政治局会议有新的定调，向市场进一步传递积极信号。但是从政策落地到市场预期修复，再到形成市场实际的购买能力，需要时间。

　　今年，房地产行业新增了市场违约主体，房地产企业的分化加剧。朱江涛表示，从招商银行的房地产风险看，上半年该行房地产不良贷款生成额为48亿元，与去年同期相比较大幅度地下降。预计全年房地产不良贷款生成会有比较明显的降幅。整体来看，招商银行房地产不良贷款生成的峰值应该在2022年。

　　关于对部分房地产企业的风险敞口情况，朱江涛透露，目前招商银行和碧桂园的合作额度与该行在行业市场的地位基本匹配。招商银行境内自营业务敞口占全部合作金额的87%，基本是项目融资，项目端货值对债务的覆盖倍数在1.5倍以上，后续该行会持续关注风险，进一步加强对项目端的管理。境外的自营业务敞口占比5%，主要是境外银团贷款，担保方式是信用，一旦主体违约，这部分业务的风险相对比较大。

　　交通银行首席风险官刘建军表示，碧桂园、远洋集团在该行的业务余额和占比小。前者项目贷款正常，后者除个别房地产项目出现问题之外，总体资产质量可控。

　　未来的房地产策略：继续支持刚性和改善性住房需求

　　建设银行是房贷第一大行。“房地产市场出现波动时，有人以为建设银行会成为最大的受害者。其实恰恰相反，建设银行在6年前就及时提出了住房租赁战略，慢慢地减少对房地产开发贷、按揭贷款等的投入。”建设银行董事长田国立表示，建设银行过去的房地产(业务)比重很大，及早转到住房租赁收到了很好的效果。

　　田国立认为，当前国家支持住房租赁市场发展的政策导向进一步明确。建设银行布局早，能够更好把握政策机遇和市场红利。下一步，建设银行将继续参与房地产发展的新模式，也就是“租购并举”住房制度建设，积极为特大、超大城市城中村改造提供配套服务，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建设银行解决方案。

　　建设银行副行长李运表示，建设银行会继续支持刚性和改善性住房需求，发挥过往在个人按揭贷款方面的服务特色，大力推进二手房“带押过户”等业务模式的创新。同时，将加强与重点房企、优质中介机构的战略合作和系统直联，以提高客户的办贷体验。

　　(来源：上海证券报)