经济导报记者 刘勇

　　新年伊始，房企迎来一波重磅政策支持。

　　1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(下称《通知》)。《通知》明确表示，经营性物业贷款可用于偿还公司债及贷款。

　　1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议明确，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房企合理的融资需求；要求各地提出可以给予融资支持的房地产项目名单，首批名单月底前落地。

　　受访的业内人士指出，这次政策的支持，将有力缓解房地产企业流动性压力，房地产企业风险将会受到明显遏制。“随着细则的出台，房企受益，房地产行业或将稳定。”济南一家房地产营销策划公司的总经理袁杰在接受经济导报记者采访时表示。

　　融资渠道拓宽

　　经济导报记者梳理《通知》发现，《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

　　《通知》明确表示，2024年底前对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

　　袁杰告诉经济导报记者，一般来说，经营性物业贷款主要是指银行向综合效益较好的商业性房地产的企业发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。而商业性房地产包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

　　在袁杰看来，新政较以往政策有所突破。“以前经营性物业贷款只能用在经营上，新政相当于把资金用途放宽了，只要是同一个房企下面的所有项目都能用，既可以偿还公司债及贷款，也可以用于其他项目的开发，盘活了资金，改善房企现金流压力。”

　　“因为用途原因，以前大多抵押率只能做到五成左右，现在应该是可以做到七成了，额度一下子提升20%。此外，对于有大量商业项目的集团，贷款利用率就会高很多。”济南一家房地产公司的项目经理冯泽瑞分析道。

　　“按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。”中指研究院研究副总监徐跃进称。

　　不过，徐跃进补充指出，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地用于置换存量债务。

　　袁杰告诉经济导报记者，此前通过经营性物业贷款为房企重要融资渠道之一，而近段时间来，部分房企也有意增加该部分融资额度。

　　而就在龙湖本月召开的投资者会上，龙湖管理层表示，预计2024年可以新下贷经营性物业贷100亿元，2023年新增了150亿元以上的经营性物业贷。

　　此前的2023年中期业绩会上，龙湖管理层就表示，“截至2023年上半年末，公司银行融资占比占55%，尤其是经营性物业贷，因为我们有很多商业天街持续开业，经营性物业贷上半年同比增加了100亿元，达到了400亿元，整个账期很长，这个相对来说给了一个很大的定心丸，为公司的长期的发展奠定了一个基础。”

　　多家券商也看好新政给优质房企融资带来的积极作用。

　　中信证券表示，《通知》首度明确了商业银行经营性物业贷款业务的监管要求，有助于房企相关业务更为合规、高效的开展。文件对于经营性物业贷款资金用途的放宽，有助于优质房企盘活商业地产资源，强化自身流动性状况。

　　化解房企风险

　　在冯泽瑞看来，房地产市场风险主要来自房企，房企的风险主要源自流动性风险。受商品房销售走弱和部分房企融资受限等因素影响，房企现金流压力普遍增大。

　　经济导报记者统计发现，2023年半年报中，上市房企超过一半的公司现金短债比不到1，包括部分销售规模排在全国前30的公司也存在较为严重的资金短缺的问题。

　　“一旦房地产市场运行自然进入下行周期中，即便是经营比较稳健的公司也可能会因为暂时性的资金周转问题而出现债务违约或付息困难的情况，这意味着大部分房企抵御风险的能力是不足的。”冯泽瑞分析道。

　　因此要解决房企的风险，第一诉求就是解决房企的融资需求。

　　1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。住建部党组书记、部长倪虹表示，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　针对当前部分房地产项目融资难题，会议要求各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。本月底前，第一批项目白名单就可能落地并争取贷款。

　　冯泽瑞告诉经济导报记者，其实早在去年11月底就有消息称，金融监管部门正在起草一份房地产企业“白名单”，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。“由于对‘白名单’的认定标准没有定论等因素，最终并没有落到保融资实处。”

　　冯泽瑞认为，此次“白名单”落地，金融机构融资支持扎实落实，房地产企业流动性压力将有力缓解，房地产企业风险蔓延将会受到明显遏制，或成为此轮房地产风险从爆发到稳定的拐点性事件。

　　“对房企来说，现在就是静待落地，估计很快就能解决部分房企的融资问题，房地产行业即将稳定发展。”袁杰分析道。