作为较早进入内地市场的港资开发商，恒隆地产（00101.HK）交出的2024年“成绩单”也令外界得以管窥过去一年高端商业市场的表现。

经济导报记者注意到，从近期恒隆地产披露的2024年财报来看，其2024年高端商场整体收入下降了4%，奢侈品市场的疲软让高端购物中心的表现受到了一定影响。与此同时，次高端商场则呈现出更加积极的表现，比如，济南恒隆广场、天津恒隆广场，分别实现了1%和12%的收入增长。

济南恒隆广场收入微增1%

春节假期期间，济南恒隆广场迎来了一大波热闹的人潮。来自北京的游客余女士和家人一起在济南旅游，游玩了大明湖、趵突泉等景点。在游玩之余，余女士顺道来到了济南恒隆广场。商场内人头攒动，余女士说：“这里离周边景点很近，我们旅游的同时，来这里顺便逛逛购物，也很方便。”

济南恒隆广场所在的泉城路无疑是济南的黄金地段。作为济南的核心商业街，泉城路周边毗邻多个旅游热点，随着济南成为越来越多游客的旅行目的地，泉城路也承接了周边景点带来的游客流量，而恒隆广场正好处于这一商业圈的核心位置。

假日期间，恒隆广场不止迎接了本地消费者，更吸引了大量外地游客。像余女士一样的游客除了在景点打卡，还选择了这座商场作为购物休闲的去处。

在过去的一年，济南恒隆广场的收入实现了小幅增长。

对于2024年济南恒隆广场的表现，恒隆地产表示，“济南恒隆广场租户销售额虽然下降1%，但收入轻微增长1%。年末租出率维持在93%。随着商场完成首阶段资产优化计划，我们持续扩阔品牌选择，并引入多间独家门店。资产优化计划于2024年12月已届最后阶段。丰富商场内容，包括增加更多美妆和运动休闲服装品牌等，亦有助提升商场对顾客的吸引力和其盈利能力。”

恒隆在济南的故事开始于2006年，内地楼市的熊市为恒隆创造了抄底良机。那一年，恒隆以5.7亿元的价格，将济南泉城路一黄金地段地块收入囊中。

恒隆在2011年8月高调开启了在济南的出征之旅，总耗资40亿元打造了济南恒隆广场。

毫无疑问，在打造高端商场这件事上，恒隆在济南占得了先机，而且入驻的是济南老城区一个可遇不可求的绝佳商业地段。

不过随着城市的外扩，济南的商业也不断迎来扩容。济南恒隆广场面临的市场竞争正变得更加激烈。比如，位于济南东部的万象城等商业体的崛起让济南零售市场的竞争加剧。作为另一个人气聚集地，万象城也赢得了年轻一代的青睐。

对恒隆广场而言，如何在激烈的市场竞争中保持优势，将是其未来发展的关键。

近年来，济南恒隆广场也被恒隆列入了改造升级的行列。自2021年6月起，济南恒隆广场分阶段展开了为期三年的资产优化计划，以此提升商场的定位和高端品牌的选择。

次高端商场表现成亮点

恒隆在内地目前为止覆盖9个城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州。

恒隆在内地的商场划分为高端商场和次高端商场，其现有的次高端商场一共有三个，除了济南恒隆广场以外，另外两个则是沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场。

值得一提的是，与高端商场的表现相比，恒隆地产在次高端商场的成绩可谓亮点之一，收入增长了4%。

恒隆地产董事长陈文博表示，“恒隆的内地次高端商场之零售销售额和客流量均录得增长，这是市道不明中的亮点。”

“次高端商场随着租出率持续上升，收入维持4%稳健增长，增幅由济南恒隆广场1%至天津恒隆广场12%不等。”恒隆地产称。

2024年，济南恒隆广场的收入虽然增长幅度不大，仅为1%，但整体表现稳定，租出率也维持在93%。

天津恒隆广场收入和租户销售额分别上升12%和 8%，租出率增加5个百分点至95%。沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别上升3%和 1%。

（图片来源：恒隆地产2024年度全年业绩报告）

奢侈品市场影响高端商场表现

从恒隆地产的财报来看，其2024年的总收入达到了港币112.42亿元，与前一年相比上升9%；整体营业溢利下跌13%至港币64.55亿元。由于零售及办公楼租赁市场疲弱，物业租赁收入及营业溢利分别减少6%和9%至港币95.15亿元及港币67.63亿元。

纵观2024年的业绩，恒隆地产的财报显示，内地方面，整体租赁收入和营业溢利按人民币计值分别减少4%和6%；按港币计值，年内受人民币贬值影响，跌幅分别扩大至5%和8%。

“我们旗下的商场收入下跌，主要受到市场消费意欲下降和境外旅游人数上升影响。我们的高级办公楼组合收入下降6%，乃市场竞争激烈及办公空间需求减少所致。”恒隆地产表示。

恒隆地产的年度财报中，令人注意到的一项数据是高端商场收入下滑了4%。受到奢侈品市场疲软的影响，部分高端商场的销售表现承压。

恒隆地产的财报表示，其“商场收入减少3%，当中高端商场收入下跌4%，主要是由于奢侈品市场的消费者信心减弱，以及部分城市的竞争对手采取激烈价格促销，导致销售租金下降。然而，截至2024年12月，整体租出率仍然维持高水平，更录得温和增长，客流量亦维持稳定”。

具体来看，旗舰商场上海恒隆广场的收入和租户销售额分别从高位下跌6%和22%，“主要由于消费力稍逊的顾客对高端消费更加谨慎，并在海外寻找更优惠商品。”恒隆地产提到，同样位于上海的上海港汇恒隆广场，其收入和租户销售额分别下跌3%和12%。

从恒隆地产其他高端商场的表现看，沈阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌16%和25%；昆明恒隆广场收入和租户销售额分别轻微下跌2%和8%；武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下跌19%和22%；无锡恒隆广场收入录得2%增长，租户销售额则略微下降3%；大连恒隆广场收入增加8%，租户销售额亦上升3%。

尽管恒隆地产的2024年财报中提到了市场面临的挑战，但其对未来依然保持乐观。

展望未来，恒隆地产提到，在内地，“富裕顾客仍然对奢侈品感兴趣，同时越来越注重独特的购物体验。”

“我们继续推出顶尖市场推广活动，并透过会员计划‘恒隆会’来加强我们与忠实顾客的联系，同时吸纳新顾客。”恒隆地产还表示，“于次高端商场，我们将把握优化租户组合带动租出率上升的正面趋势。”

恒隆地产提到，最新的项目杭州恒隆广场将有多幢办公楼于2025年起分阶段落成，商场也将于2025年起开业，该项目预租反应理想。

 （大众新闻·经济导报记者 孙罗南）