周末的济南领秀城贵和购物中心吸引了不少消费群体，从购物到餐饮，从冰场到影院，作为济南南部商圈的重要商业综合体，该购物中心成为周边居民日常消费的重要场所。

自2014年开业以来，领秀城贵和购物中心已运营超过十年，在济南的商圈中也占据一席之地。如今，该项目成为中国绿发投资集团有限公司（下称“中国绿发”）首单基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）的底层资产。

为拓宽融资渠道，近年来，不少企业都在推进持有型不动产的资产证券化，以盘活存量商业资产。

就在近期，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金中国绿发购物中心REIT”）已正式申报，底层资产即为济南领秀城贵和购物中心。

“将有效盘活公司商业资产”

经济导报记者注意到，中国绿发官网近日发布的信息显示，2月25日，中国绿发首单基础设施公募REITs——中金中国绿发购物中心REIT已正式申报。项目以济南领秀城贵和购物中心为底层资产，原始权益人为中国绿发山东商管公司。

中国绿发称，中国绿发商业运营版图以山东济南为起点，山东商管公司作为中国绿发幸福产业板块的商业资产运营管理平台公司，深耕商业资产运营管理业务近三十年。其业务聚焦于一二线省会及核心城市，在京津冀、长三角、环渤海、川渝、海南和新疆等国家重点发展区域布局商业购物中心品牌，成熟运营“贵和”系商业品牌，并长期运营“鲁能城”“美丽汇”“秀街”等商业产品线。

其表示，本项目底层资产济南领秀城贵和购物中心，自2014年12月开始运营，定位为集购物体验、体育休闲、生活服务于一体的全能型生活广场，是济南市南部地区头部商业综合体项目，同时也是济南首个全景式家庭购物中心。

“本项目作为中国绿发首单基础设施公募REITs，将有效盘活公司商业资产，加快产业转型升级，构建世界一流幸福产业，助力经济社会高质量发展。”中国绿发表示。

作为中国绿发重要的商业资产，在济南南部商圈，领秀城贵和购物中心已发展为一个成熟的商业综合体。

该购物中心位于济南领秀城西侧，占地10.5万平方米，建筑面积41万平方米，含中高档购物中心、希尔顿酒店、公寓和甲级写字楼，包括冰场、影院、超市、运动四大主力店及快时尚品牌、儿童体验馆、家电家居等多个次主力店。在经历了一定的市场培育期之后，其如今进入稳定运营阶段。

根据深圳证券交易所官网的信息，中金中国绿发购物中心REIT在2月25日已申报，基础设施项目类型为消费基础设施，原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，申报类型为首发。

山东鲁能商业管理有限公司官方微信公众号也发布了中国绿发首单基础设施公募REITs正式申报的信息。该公众号介绍，“山东鲁能商业管理有限公司，是中国绿发商业板块的发源地，产业涉及商业地产运营管理、品牌运营、房产代销等多领域板块。”

经济导报记者还注意到，济南市自然资源和规划局的官方微信公众号曾在2月22日发布信息称，该局助推领秀城贵和购物中心REITs发行，与建设单位中国绿发集团山东鲁能亘富开发有限公司密切沟通，确保项目顺利满足审核要求。

其还提到，济南领秀城贵和购物中心作为申报公募REITs的先行项目，为盘活存量商业地产资产、提升资产流动性开辟了新路径。

根据中国绿发的官网介绍，其布局高端酒店、文旅度假、特色商业、物业服务、健康养老等业务。目前运营酒店40家、10个特色商业综合体、5大文旅项目、6大区域物业公司（含高端商办）。酒店产业与万豪、洲际、希尔顿等国际酒店管理集团实行战略合作，高标准打造以新疆、上海、九寨酒店集群为代表的精品标杆项目。其商业项目在济南、天津、北京、重庆、文昌等地发展大型商业综合体、特色风情商业街等，打造具有知名度和美誉度的贵和商业品牌。

“地理位置较优越，租金等收入稳定”

事实上，济南领秀城贵和购物中心的资产证券化探索并非首次。

广宇发展（现名“中绿电”，000537.SZ）此前发行CMBS （商业抵押贷款支持证券），主要依托的也是济南领秀城商业综合体项目。

值得一提的是，广宇发展此前是国家电网旗下的房地产业务上市平台，2020年8月，随着国家电网剥离鲁能集团尘埃落定，广宇发展的控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发后，广宇发展也成为中国绿发旗下上市公司。

2022年1月，广宇发展完成重大资产重组，主营业务由房地产开发销售变更为新能源投资建设运营，并在2023年底将证券简称由“广宇发展”变更为“中绿电”，是中国绿发绿色能源产业投资、开发、建设、运营平台。

经济导报记者注意到，在2019年7月，广宇发展曾发布公告称，拟将济南领秀城商业综合体项目作为标的物业，发行CMBS产品。

具体来说，广宇发展作为原始权益人，向全资子公司山东鲁能亘富开发有限公司发放金额不超过40亿元的股东借款，并以前述股东借款债权设立财产权信托，公司拥有财产权信托受益权。同时将领秀城商业项目抵押至信托公司，并将领秀城商业项目现金流作为还款来源质押至信托公司。

对于发行CMBS的目的，广宇发展当时表示，一方面是为了盘活存量资产，“相较传统的银行经营性物业贷款而言，CMBS融资规模占标的物业评估值比例更高，可扩大融资额度，实现投资资金回笼，释放商业地产价值。”

另一方面是为了降低资金成本，“一、二线城市有着稳定现金流的优质商业项目，通过价值增信，提升产品评级，可以取得较银行经营性物业贷款及普通债券品种可比或更低的成本。”广宇发展称。

根据当时的公告，广宇发展申请发行CMBS的期限不超过12年，采用3+3+3+3模式，每3年设一次开放期，附票面利率调整权、投资者回售权。资金用途主要用于补充流动资金、偿还借款等符合国家法律法规及政策要求的资金用途。

经济导报记者注意到，当时的公告还披露了济南领秀城商业综合体项目的概况。该项目为山东鲁能亘富开发有限公司所有，总建筑面积为40.78万平方米。商管分公司负责管理的写字楼建筑面积5.18万平方米（其中地上经营面积2.75万平方米）、商场建筑面积24.01万平方米（其中地上经营面积16.21万平方米），合计为29.19万平方米；酒店分公司负责管理建筑面积9.67万平方米（其中地上经营面积7.45万平方米）。

广宇发展当时还提到，该项目位于济南市市中区二环南路鲁能领秀城，“地理位置较优越，人口较密集，租金等收入稳定。”

此次REITs的底层资产与当年的CMBS高度重合，也从侧面反映了济南领秀城贵和购物中心相对稳定的运营表现。

（大众新闻·经济导报记者 孙罗南）